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注冊資產評估師考試資產評估考點輔導

[考點二]假設開發法的運用

1.要求

公式的基本原理，利息的計算。

2.出題模式：綜合題和選擇題

(一)綜合題

【例題1·綜合題】被評估對象為一宗待開發商業用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25 000平方米的大廈，其中l-2層為商場，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，3-5層每層建筑面積為l 900平方米。

評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：

(1)將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入;

(2)大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;

(3)專業費用為建筑費用的10%;

(4)預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;

(5)管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復利計息;

(6)開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%;

(7)房地產綜合資本化率為8%;

(8)每年按365天計算：

(9)本項目不考慮所得稅因素。

【根據】上述條件，試對該宗地的價值進行評估(要求：評估結果保留兩位小數)。

[答案]

(1)1—2樓面積：3 000×2=6 000=0.6(萬平方米)

(2)3—5層面積：1 900×3=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)

(3)6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)

(4)年總收入(萬元)

=0.6×2 000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9

=2 666.75(萬元)

(5)年總費用

=2 666.75×(5%+17.5%)+2.5×3 000×1.1×0.1%+2.5×3 000×1%

=683.27(萬元)

(6)年利潤=2666.75-683.27=1983.48(萬元)

(7)大廈價值=1983.48/%×【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)

(8)建筑費用=3 000×2.5=7 500(萬元)

(9)專業費用=7 500×10%=750(萬元)

(10)開發商利潤=(7 500+750+500+地價)×25%

=2 187.5+0.25×地價

(11)利息

=0.1576×地價+64.86+375.85+81.49=0.1576×地價+522.20

(12)地價

=23 355.8-7 500-750-500-2 187.5-0.25×地價-0.1576×地價-522.2

=11 896.13-O.4076×地價

地價= =8451.36(萬元)

(二)選擇題

【例題2·單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發費為1 000萬元，土地開發期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )

A.79.23萬元 B.80萬元

C.60萬元 　D.100萬元

『正確答案』A

『答案解析』500×【(1+8%)1-1】+1 000×【(1+8%)0.5-1】=79.23萬元

[考點3]市場法的運用

1.要求

各個修正系數的計算。

2.出題模式：綜合題和單選題

(一)綜合題【參見第二章的例題】

(二)單選題

【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數為( )。

A.0.92 B.1.07

C.1.09 D.0.94

『正確答案』B

『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

【例題2·單選題】運用市場法評估房地產價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為()的價格

A.評估時期 　B.參照物交易時

C.評估基準日 D.未來預期

『正確答案』C

【例題3·單選題】某待估宗地規劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1 000元/平方米，如果容積率為2和5所對應的容積率的修正系數分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于()元。

A.1 250 B.1 500

C.2 000 D.3 333.33

『正確答案』C

『答案解析』參見教材190頁

經容積率修正后可比實例價格/可比實例價格=待估宗地容積率修正系數/可比實例容積率修正系數

經容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數/可比實例價格窖率修正系數)

=1 000×(3/1.5)=2 000元/平方米

【例題4·單選題】基準地價修正法評估一商業用地的價值，實際轉讓年限為36年,若資本化率為9%,則土地年限修正系數為()。

A.0.992 　B.0.937

C.0.986 D.1.067

『正確答案』C

『答案解析』見教材P198公式5-26，土地使用年期修正的公式. 使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。

(三)多選題

【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎的房地產評估方法有()

A.路線價法 B.收益法

C.基準地價修正法 　D.市場法

『正確答案』ACD

『答案解析』市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準地價修正法本質上就是市場法的一種,所以其理論基礎也是替代原理。

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（責任編輯：中大編輯）