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三、綜合題（共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）題10分，（三）題12分，（四）題18分。有計算的。要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商甲通過協(xié)議出讓方式獲得某地塊的土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙希望通過轉(zhuǎn)讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，并策劃將地塊的用途改變?yōu)樽≌玫匾蚤_發(fā)商品住宅。

問題：

（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)時，國家對出讓金的最低價有何規(guī)定？

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商甲可以將該地塊磚讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙的條件是什么？

（3）房地產(chǎn)開發(fā)商乙獲得該地塊后改變土地用途時，須取得何部門的同意？經(jīng)有關(guān)部門批準后，房地產(chǎn)開發(fā)商乙還須辦理什么手續(xù)？

（二）評估機構(gòu)受委托對某磚混結(jié)構(gòu)的多層民用建筑進行評估，首先對該建筑物進行損傷檢測。在進行現(xiàn)場勘察時發(fā)現(xiàn)，建筑物的長高比比較大，長邊一側(cè)射墻上出現(xiàn)倒"八"字裂縫。

問題：

（1）對砌體結(jié)構(gòu)中材質(zhì)（磚、石、砂漿等）的檢查，應重點檢查結(jié)構(gòu)的哪些部位？

（2）檢測灰縫砂漿強度的常用方法有哪些？

（3）砌體強度的檢測內(nèi)容及其常用方法分別是什么？

（4）根據(jù)外墻出現(xiàn)的倒"八"字裂縫，分析地基基礎(chǔ)沿建筑物長邊的沉降狀態(tài)。

（三）某工業(yè)廠房總建筑面積為lOOOm ，煎置單價為l200元/m ，耐用年限為40年，已使用了4年；該廠房建成2年后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖電等配套設(shè)套各部分的殘值率均為5%

問題：（1）試計算該廠房的重置價值。

（2）計算該廠房的損耗時，應采用的年限是多少？為什么？

（3）試計算該廠房的平均年損耗額和損耗總額。

（4）經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定，裝修部分重置價值為20萬元，平均耐用年限為8年；水、暖、電等配套設(shè)備的重置價值為30萬元，平均耐用年限為15年。試分別計算該廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和配套設(shè)備部分的損耗額以及損耗總額。

（5）綜合問題（3）和問題（4）的計箕結(jié)果，分別取權(quán)重0.4和0.6，試確定該廠房的加權(quán)平均損耗率和成新率，并根據(jù)加權(quán)平均成新率確定該廠房的評估價值。

（四）某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)住宅項目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預計開發(fā)建設(shè)朔為2年，建成后開始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。

該項目的土地獲得費用為每平方米7000元，建安工程費用為1500元／建筑平方米，開發(fā)中的其他費用為500元／建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費用的100%、建安工程費用的35%和其他費用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開發(fā)商自有資金9600萬元，開發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借人同等數(shù)目的資金用于開發(fā)，貸款年利率為l0%，按年以復利計息。

預計該項目建成后能以5000元／建筑平方米的均價售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%.經(jīng)營成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%.建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%

假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當年末償還。

問題：（1）分別計算項目開發(fā)所需資金總額和貸款總額。

（2）分別計算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應計利息及銷售期各年應償還的 建設(shè)期貸款本利和。

（3）為了編寫自有資金現(xiàn)金流量表，需計算現(xiàn)金流量。試分別計算該項目建設(shè)期初（第1年年初）自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。

（4）開發(fā)商期望的目標收益率為l0%，利率為10%的折現(xiàn)系數(shù)如表l所示。試計算該項目的凈現(xiàn)值，并以此判斷該項目是否可行。

（5）假設(shè)該項目建成后，有少量尾房未能售出。該開發(fā)商欲對未售出尾房重新定價，已知該項目所在區(qū)域功能正常的同類商品住宅每建筑平方米平均售價為5200元。開發(fā)商認為尾房的住宅功能不夠完善，存在功能性貶值，委托評估機構(gòu)對其尾房的各項功能進行了重要性對比和評分，標準分值為10分，尾房得分9.2分。試確定尾房的功能性貶值額和銷售均價。

答案及解析

三、綜合題 [共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）越l0分，（三》題12分。（四）題18分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結(jié)果保留兩位小數(shù)]

（一）

（1）規(guī)定：

①協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。（1分）

②協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的士地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和； （1分）

有基準地價的地區(qū)，不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%. （1分）

（2）轉(zhuǎn)讓條件：

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并 （1分）

取得土地使用權(quán)證書； （1分）

②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 （1分）

（3） ①必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意； （2分）

②簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 （1分）

（二）

（1） 應重點檢查：

①墻基；

②柱基；

③柱腳；

④經(jīng)常處于潮濕、腐蝕條件的外露砌體。 （1分）

（以上4項中答對2項即可得l分）

（2） 檢測灰縫砂漿強度的常用方法有：

①推出法； （1分）

②點荷法； （1分）

③回彈法。 （1分）

（3） 砌體強度的檢測內(nèi)容：

①抗壓強度測定。 （0.5分）

常用方法有：原位軸壓法和扁頂法。 （1分）

②抗剪強度測定。 （0.5分）

常用方法有：原位單剪法和原位單磚雙剪法 （1分）

（4）墻體出現(xiàn)倒"八"字裂縫，說明地基相對于中間，兩端沉降較大。 （1分）

（三）

（1） 重置價值=1000×1200=120（萬元） （0.5分）

（2） 40年。 （0.5分）

因為建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限結(jié)束。 （1分）

（3）平均年損耗額=120×（1－5%）／40=2.85（萬元／年） （1分）

損耗總額=2.85×4=11.4（萬元） （1分）

（4）結(jié)構(gòu)部分損耗額（120-20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（萬元） （1分）

裝修部分損耗額=20×（1-5%）／8×4=9.5（萬元） （1分）

設(shè)備部分損耗額=30×（1-5%）／15×4=7.6（萬元） （1分）

損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75（萬元） （1分）

（5） ①損耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）

成新率=1-15.68%=84.32% （1分）

②工業(yè)廠房評估價值=120×84.32%=101.18（萬元） （2分）

（四）

（1） 項目開發(fā)所需資金總額=土地費用+建安費用+其他費用

=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）

=13603（萬元） （1分）

貸款總額=13600-9600=4000（萬元） （1分）

（2） 建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應計利息及銷售期各年應償還的建設(shè)期貸款本利和：

每年借款額=4000／2=2000（萬元） （1分）

第1年應計利息=2000×10%=200（萬元） （0.5分）

第2年應計利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（萬元） （0.5分）

第3年：

年初借款累計=2000+2200+420=4620（萬元）

應計利息，=4620×10%=462（萬元） （0.5分）

應還利息=462（萬元）

應還建設(shè)期貸款本利和=4620／2=2310（萬元） （0.5分）

第4年：

年初借款累計=2310（萬元）

應計利息=2310×10%=231（萬元） （0.5分）

應還利息=23l（萬元）

應還建設(shè)期貸款本利和=2310（萬元） （0.5分）

（3） 第1年初自有資金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量：

①第l年初自有資金流出：

自有資金流出

=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000

=7400（萬元） （1分）

②現(xiàn)金流人

第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。

第3年：40 000×5000×60%=12 000（萬元） （0.5分）

第4年：40 000×5000×40%=8000（萬元） （0.5分）

③現(xiàn)金流出

第1年年末（第2年初）：

自有資金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200

（萬元）[或9600-7400=2200（萬元）] （1分）

第2年末：自有資金流出為零。

第3年末：

借款還本=2310（萬元）

借款付息為462萬元

經(jīng)營成本=銷售收入×2%

（責任編輯：中大編輯）