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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

四、房地產評估的原則

（一）最有效使用原則

土地及其建筑物可以有商業、工業、住宅等多種用途。在市場經濟條件下，房地產用途可以通過競爭決定，使房地產達到最有效的使用。因此評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。

（二）合法原則

合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規劃及有關法律的規定，依據規定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用。

五、房地產評估程序

房地產評估一般應依照以下程序進行：明確評估基本事項、制定工作計劃、實地勘察與收集資料、測算被估房地產的價值、確定評估結果和撰寫評估報告。

（一）明確評估基本事項

1.明確評估目的。不同的評估目的，其所評估的價值的內涵也不完全相同。

2.了解評估對象。即對被估房地產的實體和權益狀態進行了解。

對房地產的權益狀態了解包括：土地權利性質、權屬、土地使用權的年限、建筑物的權屬、評估對象設定的其他權利狀況等。

3.確定評估基準日。所謂確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。

4.簽訂評估合同。在明確評估基本事項的基礎上，雙方使可簽訂評估合同，用法律的形式保護各自的權益。評估合同是委托方和受理方就評估過程中雙方的權利和義務達成的協議，包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事宜的約定。

（二）制定工作計劃

制定工作計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。

（三）實地勘察與收集資料

雖然受理評估業務時評估師已通過對方提供的資料大體了解到評估對象的基本狀況，但此時評估師仍需要親臨現場勘察。

評估資料的收集在評估過程中是一項耗時較長、而且艱苦細致的工作。其內容涉及選用評估方法和撰寫評估報告所需要的資料數據，包括：

（1）評估對象的基本情況；

（2）有關評估對象所在地段的環境和區域因素資料；

（3）與評估對象有關的房地產市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價格等等；

（4）國家和地主涉及房地產評估的政策、法規和定額指標。

（四）測算被估房地產價值

在調查研究和資料分析的基礎上，便可根據選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有：成本法、市場法和收益法。

（五）綜合分析確定評估結果

同一宗房地產運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查。此時應特別注意以下幾點：所選用的資料是否適當；評估原估原則的運用是否適當；對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。

（六）撰寫評估報告

評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產評估的最后結果，還能了解整個評估過程的技術思路、評估方法和評估依據。

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（責任編輯：中大編輯）

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