2013年資產評估師考試時間定于2013年9月7日、8日,為了幫助考生系統的復習2013年注冊資產評估師考試課程,全面的了解注冊資產評估師考試教材相關重點,小編整理了2013年注冊資產評估師考試《資產評估》相關知識點,希望對您的復習有所幫助!!
第六節、假設開發法在房地產評估中的應用
一、假設開發法的基本思路
假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值,扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后,依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發土地價值的評估。
(預期價值可以通過市場法或收益法得到)
實際評估工作中,常用的一個具體計算公式為:
地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(5-25)
二、適用范圍
1.待開發土地的評估。
2.將生地開發成熟地的土地評估。
3.待拆遷改造的再開發地產的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、假設開發法評估的程序。
不熟悉房地產開發業務和財務核算的同學需要好好學習教材。
(一)調查房地產的基本情況
(二)確定被估房地產的最佳開發利用方式
(三)預測房地產售價
1.對于出售的房產——市場法
采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價。
2.對于出租的房地產,如寫字樓等——收益法
(1)先用市場法,確定所開發房地產出租的凈收益;
(2)再采用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。
(四)估算各項成本費用
1.估算開發建筑成本費用—建筑費
2.估算專業費用
指測量、設計等專業技術費用,該費用通??梢园唇ㄖM的一定比例計算,即:
專業費用=建筑費×i(i為一定的百分率)
3.確定開建設工期,估算預付資本利息
(1)利息的計算采用復利,而不用單利
(2)預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】
(3)建筑開發費和專業費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入:全期計息;
③均勻投入:計息期為開發期的一半;
④分段均勻投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):計息期為各段時間一半附加剩余占用期間;
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產總價的一定比例計算。
5.估算開發完成后的房地產租售費用(即銷售費用)
一般按照房地產總價或租金的一定比例計算。
(五)確定開發商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。
(六)估算待估對象價值
注意待估對象所對應的時點。
相關文章:
(責任編輯:何以笙簫默)