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第五節　成本法在房地產評估中的應用

二、適用范圍(掌握)

1.一般適用于

無收益(不能使用收益法)，房地產市場發育不成熟，成交實例不多(不能使用市場法)，無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況

2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：

由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產評估使用成本法主要對象

政府的辦公樓、學校、醫院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。

三、土地評估的成本法操作步驟(掌握)

成本法的基本公式為：

土地價值

=待開發土地取得費+土地開發費+利息+利潤+稅費+土地增值收益 (5-19)

(一)計算待開發土地取得費用

1.土地取得費

是為取得土地使用權而向原土地使用者支付的費用。根據取得方式不同，其土地取得費的構成和費用標準也不一樣。

2.征用集體土地的費用

⑴征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付費用

⑵這些費用包括：

①土地補償費：

按該耕地被征用前3年平均年產值的6倍～10倍計算;

②安置補助費：

Ⅰ、每一個需要安置的農業人口，為該耕地被占用前3年的平均產值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產值的15倍

Ⅱ、需要安置的農業人口數量，按照被征用的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量

Ⅲ、按照規定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農民原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍

Ⅳ、特殊情況下，經國務院可以提高土地補償費和安置補助費的標準

③附著物和青苗補償費

附著物和青苗補償費由省、自治區、直轄市規定費用標準;

④征用城市郊區的菜地，按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金

3.購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規定。

(二)計算土地開發費

1.基礎設施配套費

2.公共事業建設配套費

3.小區開發配套費

(三)計算投資利息

1.投資利息是土地建設中占用資金的時間價值，

2.主要包括兩部分：

⑴土地取得費利息：

以整個土地取得費為基數，計息期為整個開發期和銷售期

⑵土地開發費利息：

如果土地開發費是均勻投入的，以整個土地開發費(或資金投入)為基數，計息期按土地開發期限的一半計算。這里應該包含整個銷售期的

3.計算利息時要注意的問題：

⑴不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

⑵利息的計算采用復利，而不是單利

⑶關于開發期計息期確定。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。

①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

②期初一次性投入：全期計息

③均勻投入：計息期為開發期的一半

④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為投入當年時間按照一半計算，附加剩余占用期間

(四)計算投資利潤和稅費

2.投資利潤計算：

利潤通常以土地取得費和土地開發費為基數【下面的例5-9就是】，也可以是開發后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內涵

(五)計算土地增值收益

1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

2.土地增值收益應該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9任然保持了這種算法。

四、新建房地產評估的成本法操作步驟

新建房地產價值=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤(5-20)

(一)土地取得費用

1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等

2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用

3.土地取得費包含土地取得的手續費及稅金

(二)開發成本

開發成本主要由五個方面構成：

1.勘察設計和前期工程費

2.基礎設施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設施建設費

5.開發過程中的稅費及其他間接費用。

(三)開發利潤

(四)管理費用

(五)投資利息

土地取得費用和開發成本計算利息

(六)銷售稅費

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

建筑物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限 (5-21)

1.重置成本

應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費

2.貶值額

⑴引起貶值產生的因素

①物理化學因素

②社會經濟因素

⑵貶值額的計算方法

計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法

①直線折舊法

提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述。或者參照167頁建筑物年貶值額類似。

2007年公布的《資產評估準則-不動產》中規定：注冊資產評估師應當全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。

確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續期的影響。當土地使用權自動續期時，應當根據建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。(我的補充：也就是說，否則按照經濟壽命年限和土地使用權剩余年限熟短來確定)

②成新折扣法

建筑物價值=重置成本×成新率 　(5-23)

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（責任編輯：中大編輯）

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