本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第二章 資產評估的基本方法的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!
第一節 市場法
一、市場法含義
1.定義：
利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
2.市場法的理論依據 【替代原則】
根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。
3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。
二、市場法的基本前提
應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件。
1.要有一個活躍的公開市場。
2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
資產及其交易的可比性，具體體現在以下幾個方面：
⑴參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同
⑵參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等
⑶參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的
三、市場法的基本程序及有關指標
㈠通過市場法進行評估大體要經歷以下程序：
1.選擇參照物
關鍵注意：參照物與被估資產要有可比性（相同的或類似的）。
同時注意：參照物應該選擇3個以上。
2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素
選擇對資產價值形成影響較大因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。
3.指標對比、量化差異。
4.在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異。
5.綜合分析確定評估結果。
一般情況下，運用市場法評估的初步結果在3個以上，一般慣例，正式的結果只能夠有一個，如何確定那一個結果最合理呢。
⑴評估人員對若干初評結果進行綜合分析，以初評結果中最合理的評估值作為最終的評估值。
⑵如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。
可以采用算術平均法或者加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。
㈡運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：
1.資產的功能。
資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。
2.資產的實體特征和質量。
資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。
資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。
3.市場條件。
主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。
一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。
四、市場法中的具體評估方法
市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法
㈠直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。
2.優點：
該方法直觀簡潔，便于操作。
適用條件：
對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。
3.基本計算公式為：
⑴如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
評估對象價值＝參照物合理成交價格
⑵參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
①評估對象價值
＝參照物成交價格×評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
③評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數
原理
本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。
⑶參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。
①方法一：
評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n
這里修正系數的計算公示如下：
原理：
各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應
②方法二：
評估對象價值
＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。
4.直接比較法的基本方法－－僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
⑴現行市價法【參照物與評估對象完全一致】
當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。
⑵市價折扣法
①原理
以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
②數學式表達
資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）（2－3）
[例2－1]評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，因此，擬快速變現資產價值接近于6萬元。
『正確答案』
資產評估價值＝10×（1－40%）＝6（萬元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實際評估工作中，并不能夠這么肯定。
⑶功能價值類比法
①定義：
以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。
換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大
②分類
根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況：
Ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法
數學表達式一般表述為：
所以：被評估資產評估價值＝參照物成交價格×
Ⅱ、資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法
數學表達式一般表述為：
資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產能力/參照物生產能力）^ｘ（2－5）
[例2－2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。
『正確答案』
資產評估價值＝10×90÷120＝7.5（萬元）
[例2－3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元
『正確答案』
資產評估價值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（萬元）
⑷價格指數法（物價指數法）
①定義
價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。
②物價（價格）指數的各種表述方法
Ⅰ、定基物價指數：
是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4－1（教材98頁）
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年 份
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該類設備實際均價
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定基物價指數
＝當年實際物價/基年物價
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定基價格變動指數
＝（當年實際物價－基年物價）/基年物價
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1999（基年）
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50
|
100%
|
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2000
|
51.5
|
103%＝51.5/50*100%
|
3%＝（51.5－50）/50*100%
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2001
|
53
|
106%＝53/50*100%
|
6%＝（53－50）/50*100%
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2002
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54
|
108%＝54/50*100%
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8%＝（54－50）/50*100%
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2003
|
55
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110%＝55/50*100%
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10%＝（55－50）/50*100%
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2004
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56
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112%＝56/50*100%
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12%＝（56－50）/50*100%
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2005
|
57.5
|
115%＝57.5/50*100%
|
15%＝（57.5－50）/50*100%
|
Ⅱ、定基價格變動指數與定基價格指數的關系
某年的定基價格指數＝1＋該年的定基價格變動指數
Ⅲ、物價指數與定基價格指數關系
比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數＝112/106＝105.66%
Ⅳ、物價變動指數與物價指數關系
物價指數＝1＋物價變動指數
比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數＝112/106－1＝5.66%
Ⅴ、環比物價指數（教材37頁公式2－7－2，99頁公式4－3）：
本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商
Ⅵ、環比物價變動指數（記做a1,a2……,an教材36頁公式2－6－2和57頁）
本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商
環比物價指數＝1＋環比物價變動指數
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年 份
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定基物價指數（%）
|
環比物價指數（%）
|
環比變動物價指數
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1999
|
100
|
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2000
|
103
|
103＝103/100
|
3%＝（103－100）/100
|
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2001
|
106
|
102.9＝106/103
|
2.91%＝（106－103）/103
|
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2002
|
108
|
101.9＝108/106
|
1.89%＝（108－106）/106
|
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2003
|
110
|
101.9＝110/108
|
1.85%＝（110－108）/108
|
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2004
|
112
|
101.8＝112/110
|
1.82%＝（112－110）/110
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2005
|
115
|
102.7＝115/112
|
2.68%＝（115－112）/112
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5.直接比較法使用頻率高的方法【 高級】
⑴市場售價類比法－－一個以上可比因素不一致
資產評估價值＝參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋…＋交易情況差異值 （2－9）
＝參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數 （2－10）
⑤進行區域因素修正
交易實例A與待估土地處于同一地區，無需作區域因素修正。
交易實例B、C、D的區域因素修正情況可參照表2－2判斷。
本次評估設定待估地塊的區域因素值為100，則根據表2－2各種區域因素的對比分析，經綜合判定打分，交易實例B所屬地區為88，交易實例C所屬地區為108，交易實例D所屬地區為100。
即被評估資產的價值與參照物的價格比等于被評估資產值與參照物的該因素的數值比
⑥進行個別因素修正。
A.經比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調整，其調整系數測算如下（假定折現率為8%）：
＝（1－0.0994）÷（1－0.0676）
＝0.9006÷0.9324＝0.9659
這個調整系數的確定我們等到以后再講解。
（二）間接比較法
1.原理
（1）利用資產的國家標準、行業標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值
（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的評估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似
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