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第六章 土地與房地產管理法律制度

【考點1】土地所有權

【考點2】耕地保護制度

1.依法列入基本農田保護區的耕地有：

(1)經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地;

(2)有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田;

(3)蔬菜生產基地;

(4)農業科研、教學試驗田;

(5)國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。

各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的80%以上。基本農田保護區以鄉(鎮)為單位進行劃區定界。禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚

2.已經辦理審批手續的非農業建設用耕地：

(1)一年內不用又可以耕種和收獲的，應由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種;

(2)一年以上未動工建設的，應按省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;

(3)連續兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權;該幅土地原為農村集體所有的，應交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

3.承包經營耕地連續兩年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。

【考點3】建設用地管理制度

1.建設用地征收基本農田、征收基本農田以外的耕地超過35公頃、征收其他土地超過70公頃的，由國務院批準，征收上述范圍以外的其他土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

2.建設用地的補償和安置

【考點4】房地產開發用地管理

1.土地使用權出讓的期限

(1)居住用地70年;

(2)工業用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

2.土地使用權出讓的方式

(1)商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協議的方式。

(2)工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

3.下列建設用地的土地使用權確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。

【考點5】房地產開發管理

按照合同約定開發。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

【考點6】房地產交易管理

1.房地產轉讓的條件

2.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

【考點7】房地產產權登記管理

1.設定土地權利登記

(1)一般情況均為 “30日”——一般是合同或批準等為起點

(2)依法抵押土地使用權的，出租土地使用權的“15日”

2.變更土地使用權登記

(1)一般情況均為“30日”

(2)土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，以及土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，應當在變更之日起 “15日內”申請變更登記。

(3)依法轉讓土地使用權，即因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后30日內(涉及房產變更的，在房地產變更登記發證后15日內)，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。

3.注銷土地權利登記

(1)集體所有的土地依法被全部征收或者農業集體經濟所屬成員依法轉為城鎮居民的;

(2)縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的;

(3)國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的;

(4)因自然災害等造成土地權利滅失的;

(5)土地他項權利終止的。

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