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五、投資性房地產的后續計量

通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（一）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

1.按照固定資產或者無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷時，借記"其他業務成本"科目，貸記"投資性房地產累計折舊（攤銷）"科目。

2.取得租金收入，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業務收入"等科目。

3.存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。借記"資產減值損失"科目，貸記"投資性房地產減值準備"科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。

成本模式下的科目設置：

①投資性房地產

②投資性房地產累計折舊（攤銷）

③投資性房地產減值準備

1.折舊或攤銷時

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

2.取得的租金收入

借：銀行存款（應收賬款）

貸：其他業務收入

3.投資性房地產提取減值時

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

（二）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

1.只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

2.采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的企業，對于在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。

企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

3.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

4.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

【提示】公允價值模式后續計量的投資性房地產，取得的租金收入，確認為其他業務收入。但很可能沒有對應的其他業務成本。

A.期末公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

【例5－18】 20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為10 000萬元。甲公司采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。20×7年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。

甲企業的會計處理為：

『正確答案』

（1）20×7年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產--成本 　100 000 000

貸：在建工程 100 000 000

（2）20×7年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原價值之間的差額計入當期損益：

借：公允價值變動損益 8 000 000

貸：投資性房地產--公允價值變動 　8 000 000

【例題·單選題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量時其公允價值變動應記入的會計科目是（ ）。（2009年）

A.投資收益 B.資本公積

C.公允價值變動損益 D.其他業務收入

『正確答案』C

『答案解析』企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

【例題·單選題】采用公允價值模式計量的投資性房地產，在資產負債表日，其公允價值小于原賬面價值的差額，應借記的會計科目是（ ）。（2010年）

A.公允價值變動損益 B.資產減值損失

C.資本公積 D.投資收益

『正確答案』A

『答案解析』企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

（三）投資性房地產后續計量模式的變更

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式計量條件的情況下，才允許企業對投資性房地產以成本模式轉為公允價值模式。

成本模式轉為公允價值模式應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。

已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

借：投資性房地產--成本

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

利潤分配――未分配利潤

盈余公積

【提示】成本模式轉為公允模式屬會計政策變更，該內容請聯系第十章的會計政策變更內容。

【例題·單選題】在滿足公允價值計量條件的情況下，企業將投資性房地產的成本計量模式變更為公允價值計量模式時，計量模式變更日投資性房地產的公允價值與其賬面價值的差額，應確認為（ ）。（2007年）

A.其他業務收入 　B.資本公積 　C.營業外收入 　D.留存收益

『正確答案』D

『答案解析』成本模式轉為公允價值模式應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）

【例題·多選題】企業將投資性房地產從成本計量模式變更為公允價值計量模式，對此事項進行會計處理時，可能涉及到的會計科目有（ ）。（2008年）

A.投資性房地產 B.累計折舊

C.資本公積 D.盈余公積

E.利潤分配一未分配利潤

『正確答案』ADE

『答案解析』企業變更投資性房地產計量模式時，應當按照計量模式變更日投資性房地產的公允價值，借記"投資性房地產（成本）"科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記"投資性房地產累計折舊（攤銷）"科目，原已計提減值準備的，借記"投資性房地產減值準備"科目，按照原賬面余額，貸記"投資性房地產"科目，按照公允價值與其賬面價值之間的差額，貸記或借記"利潤分配--未分配利潤"、"盈余公積"科目。

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（責任編輯：中大編輯）