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2013年注冊資產評估師考試基礎訓練階段，小編特為您搜集整理了2013年注冊資產評估師考試《資產評估》基礎練習題，希望對您的復習有所幫助!!

三、綜合題

1.評估對象為某企業2006年購進的設備，賬面原值200萬元，2009年進行評估，經過分析，該設備的價格每年比上一年增長10%，該設備尚可使用9年，又得知該設備市場上已經出現功能更先進的類似設備，并普及使用，新設備與評估對象相比，可節省工人2人，每人的月工資為1500元。此外由于市場競爭的加劇，造成該設備開工不足，由此造成的收益損失額為每年6萬元，（該企業使用的所得稅稅率為25%，折現率為10%）。

要求：采用成本法對該設備進行評估

2.某企業進行股份制改組，根據企業過去經營狀況和未來市場形勢，預測其未來5年的收益額分別為10萬元、12萬元、11萬元、14萬元和15萬元。第5年以后每年的收益為16萬元。根據銀行利率及經營風險情況確定其折現率和資本化率分別為10％和11％。

要求：

試采用年金資本化法確定該企業的重估價值。（計算過程中數字保留4位小數，計算結果保留3位小數）

3.某評估公司受托對甲企業擁有的A公司的債券進行評估，被評估債券面值100 000元，系A公司發行的5年期一次還本付息債券，年利率8％，單利計息，未上市。評估基準日距到期日為3年，當時的風險報酬率為3％，國庫券利率為5％，要求計算該債券的評估值。

4.某待開發建設用地，土地面積為12 000平方米，土地出讓年限為44年，于2006

年5月19日取得土地使用權，建筑容積率為2，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為2 000元/平方米，專業費為建筑費的10％，建筑費和專業費在建設期內均勻投入。2008年5月，評估人員通過對當地房地產市場調查了解到，與所開發房地產類似房地產的未來月租金凈收益為每建筑平方米200元。出租率為95％，該類房地產的資本化率為10％，銷售費用為樓價的3％，銷售稅費為樓價的8％，銀行年貸款利率6％，投資利潤率為15％。評估基準日為2008年5月19日。(單位地價的結果保留兩位小數)

要求：

根據上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。

答案及解析

三、綜合題

1. 【正確答案】：設備的重置成本＝2 000 000×（1+10%）^3＝2 662 000（元）

設備的實體性貶值率＝3/（3+9）＝25%

設備的功能性貶值＝2×12×1500×（1-25%）×（P/A，10%，9）

＝155 493（元）

設備的經濟性貶值＝60 000×（1-25%）×（P/A，10%，9）

＝259 155(元）

設備的評估值＝2 662 000×（1-25%）－155 493－259 155

＝1 581 852（元）

2. 【正確答案】：（1）首先將未來5年的收益額折現求和：

P＝10/（1＋10％）＋12/（1＋10％）^2＋11/（1＋10％）^3＋14/（1＋10％）^4＋15/（1＋10％）^5

＝10×0.9091＋12×0.8264＋11×0.7513＋14×0.6830＋15×0.6209

＝9.9091＋9.9168＋8.2643＋9.562＋9.3135

＝46.9657（萬元）

（2）求第六年以后的收益額的現值：

P2＝（16/11％）/（1＋10％）5＝90.3158（萬元）

（3）確定該企業評估值：

評估值＝46.9657＋90.3158＝137.2815（萬元）

因此，該企業的評估值為137.282萬元。

3. 【正確答案】：根據題意，得出折現率為8％

債券的本利和F＝A（1＋m×r）＝100 000×（1＋5×8％）＝140 000（元）

評估值P＝F/（1＋r）^n＝140 000/（1＋8％）^3＝111 132（元）。

4. 【正確答案】：（1）計算開發房地產的樓價=200×12×12 000×2×95%×（P/A,10%,40）=535 112 352（元）

（2）建筑費=2 000×12 000×2=48 000 000（元）

專業費=48 000 000×10%=4 800 000（元）

（3）銷售費用=535 112 352×3%=16 053 370.569（元）

銷售稅費=535 112 352×8%=42 808 988.16（元）

（4）利潤=(地價+建筑費+專業費)×15%=0.15×地價+7 920 000

（5）利息=地價×[（1+6%）^2-1]+52 800 000×[（1+6%）^1-1]=0.1236×地價+3 168 000

（6）求地價

地價= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地價-3 168 000-0.15×地價-7 920 000

地價=323 776 690.7（元）

（7）單位地價=323 776 690.7/12 000=26 981.40（元）

樓面地價=26 981.39089/2=13 490.7(元)

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（責任編輯：中大編輯）

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