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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(35)

第四節　市場法在房地產評估中的應用

一、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區;

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等;

3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等;

4.風景名勝區土地;

5.圖書館、體育館、學校用地等。

二、基本思路

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P=P’×A×B×C 　(5-11)

式中：

P——被估房地產評估價值;

P’——可比交易實例價值;

A——交易情況修正系數;

B——交易日期修正系數;

C——房地產狀況因素修正系數;

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P’×交易情況修正系數A×交易日期修正系數B×房地產狀況因素修正系數C×容積率修正系數×土地年期修正系數 (5-14)

注意：組成房地產狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。

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（責任編輯：中大編輯）

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