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六、投資性房地產的后續支出

與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益（其他業務成本）。

企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

七、房地產的轉換與處置

1.企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

（1）投資性房地產開始自用；

（2）作為存貨的房地產改為出租；

（3）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；

（4）自用建筑停止自用，改用出租。

2.轉換日的確定

（1）投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期；

（2）作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日；

（3）如果董事會或類似機構就房地產用途轉變作出書面決議，明確表明其持有意圖短期內不再發生變化，這種情況下，作出書面決議的日期為轉換日。

（一）成本模式下的轉換

（1）投資性房地產轉換為自用房地產

企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入"固定資產"、"累計折舊"、"固定資產減值準備"等科目。

借：固定資產--廠房

投資性房地產累計折舊

貸：投資性房地產--廠房

累計折舊--廠房

【例5－20】自20×7年9月1日起，甲企業將出租在外的廠房收回自用。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，截至20×7年8月31日，賬面價值為3 000萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊2 000萬元。甲企業的會計處理為：

『正確答案』

借：固定資產 　50 000 000

投資性房地產累計折舊（攤銷） 　20 000 000

貸：投資性房地產--××廠房 50 000 000

累計折舊 20 000 000

（2）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記"投資性房地產"科目；原已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"科目，按其賬面余額，貸記"開發產品"等科目。

（3）自用房地產轉為投資性房地產

企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入"投資性房地產"、"投資性房地產累計折舊（攤銷）"、"投資性房地產減值準備"科目。

借：投資性房地產--辦公樓

累計折舊

貸：固定資產--辦公樓

投資性房地產累計折舊

（二）公允價值模式下的轉換

（1）投資性房地產轉為自用房地產

企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。（注意，（1）中不區分借方差異還是貸方差異，均計入公允價值變動損益，與下面（2）、（3）的情況一定要區分開）

轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記"固定資產"或"無形資產"科目，按該項投資性房地產的成本，貸記"投資性房地產--成本"科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記"投資性房地產--公允價值變動"科目，按其差額，貸記或借記"公允價值變動損益"科目。

【例5－21】自20×7年9月1日起，甲企業將出租在外的廠房收回自用。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，20×7年9月1日，該廠房的公允價值為3 500萬元，原賬面價值為3 600萬元，其中，成本3 200萬元，公允價值變動400萬元。甲企業的會計處理為：

『正確答案』

借：固定資產 35 000 000

公允價值變動損益 　1 000 000

貸：投資性房地產--成本 32 000 000

--公允價值變動 4 000 000

【例題·單選題】企業將采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額應記入的會計科目是（ ）。（2008年）

A.公允價值變動損益 B.投資收益

C.利潤分配--未分配利潤 　D.資本公積

『正確答案』A

『答案解析』企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。選項A正確。

（2）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

企業作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記"投資性房地產（成本）"科目，已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"，按其賬面余額，貸記"開發產品"等科目。同時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產時，因轉換計入資本公積的部分應當轉入當期損益。

【例5－22】甲企業為房地產開發企業，自20×7年9月1日起，甲企業將作為存貨的寫字樓出租，且采用公允價值計量投資性房地產，20×7年9月1日，該寫字樓的公允價值為3 000萬元，賬面余額為2 700萬元，未計提跌價準備。甲企業的會計處理為：

『正確答案』

20×7年9月1日：

借：投資性房地產--××寫字樓（成本）　30 000 000

貸：開發產品 27 000 000

資本公積--其他資本公積 3 000 000

【提示】如果轉換日的公允價值為2600萬元，其他條件不變，則甲企業的賬務處理為：

借：投資性房地產--××寫字樓（成本）　26 000 000

公允價值變動損益 1 000 000

貸：開發產品 27 000 000

（3）自用房地產轉換為投資性房地產

企業將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記"投資性房地產（成本）"科目，按其賬面余額，貸記"固定資產"或"無形資產"等科目；按已計提的累計折舊或累計攤銷等，借記 "累計折舊"或"累計攤銷"等科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產時，因轉換計入資本公積的部分應當轉入當期損益。

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（責任編輯：中大編輯）

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