多選題

1.下列各項中，屬于土地增值稅不征或免稅范圍的有(　) 。

A.房產所有人將房產贈與直系親屬

B.個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實

C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的

D.因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產

E.國家出讓土地使用權

『正確答案』ABDE

『答案解析』選項C，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。選項E，國家出讓土地使用權不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2.房地產公司將開發產品用于下列用途，屬于土地增值稅視同銷售的有(　) 。

A.安置回遷

B.對外出租

C.獎勵職工

D.利潤分配

E.對外投資

『正確答案』ACDE

『答案解析』房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理;房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨帀性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

3.轉讓舊房產，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有(　) 。

A.舊房產的評估價格

B.為取得舊房評估價格進行評估而支付評估機構的費用

C.建造舊房產的重置成本

D.轉讓環節繳納的各種稅費

E.取得土地使用權支付的金額

『正確答案』ABDE

『答案解析』選項C，轉讓舊房評估時采用重置成本法，即重置成本×成新度折扣率。

4.營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，扣除項目的金額按照(　)方法計算。

A.提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額(不扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算

B.提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額(扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算

C.提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算

D.提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算

E.提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額，從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算

『正確答案』ACD

『答案解析』提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額(不扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算;提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

5.關于土地增值稅納稅人為取得土地使用權所支付的地價款的說法正確的有(　) 。

A.以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

B.以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款

C.以拍賣方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

D.以轉讓方式取得土地使用權的，為該土地使用權的評估價格

E.以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金

『正確答案』ABCE

『答案解析』以出讓方式(協議、招標、拍賣等)取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

6.按照土地增值稅相關規定，從事房地產開發的納稅人加計扣除項目的基數有(　) 。

A.房地產開發成本

B.房地產開發費用

C.取得土地使用權所支付的金額

D.轉讓房地產的稅金

E.房價之外收取的代收費用

『正確答案』AC

『答案解析』對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

7.房地產開發企業在計算轉讓新建房土地增值稅時，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”項目扣除的有(　) 。

A.契稅

B.城市維護建設稅

C.耕地占用稅

D.增值稅

E.教育費附加

『正確答案』BE

『答案解析』房地產開發企業在計算轉讓新建房土地增值稅時，城市維護建設稅和教育費附加可以作為“與轉讓房地產有關的稅金”項目扣除。選項A，為取得土地使用權繳納的契稅作為“為取得土地使用權所支付的金額”扣除;選項C，耕地占用稅作為“房地產開發成本”扣除;選項D，增值稅屬于價外稅，不能作為稅金扣除。

8.土地增值稅清算時，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形有(　)。

A.建成后開發企業轉為自用的

B.建成后開發企業用于出租的

C.建成后無償移交給政府用于非營利性社會公共事業的

D.建成后產權屬于全體業主所有的

E.建成后有償轉讓的

『正確答案』CDE

『答案解析』公共配套設施建成后開發企業轉為自用的、或開發企業用于出租的，其成本費用不允許扣除。

9.下列情形中，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的有(　)。

A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

B.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的

C.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的

D.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續的

E.設置賬簿，但賬簿混亂難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

『正確答案』ABCE

『答案解析』房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

選項D，必須是經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收辦法征收土地增值稅。

10.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按(　)確認。

A.按本企業同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定

B.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定

C.由主管稅務機關參照當地當年房地產的市場價格或評估價值確定

D.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定

E.由納稅人和當地政府和公證機關三方會商后確定各方同意的公平合理價格

『正確答案』BD

『答案解析』房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

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