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土地登記代理人考試土地權利與方法  第五章（7）

五、立法中明確規定空間使用權的取得

1.我國實行土地公有制，因國家、農民集體是土地所有權人，地表上下的空間所有權必然屬于國家、農民集體享有。所有權人可依照自己的意志行使完全的占有、使用、收益、處分權。因此，未負載任何權利的土地上的空間使用權由國家、農民集體享有。此種情形，空間使用權被土地所有權吸收，不屬于立法“空間使用權”的調整范圍。

2.土地使用權人對空間的支配性使用權非獨立意義上的空間使用權，而被視為土地使用權的當然的附屬權利，屬土地使用權的組成部分。此范圍外的空間為國家所有，土地使用權人為行使土地使用權而需使用國家、農民集體享有使用權的空間的，可依據地役權的規定解決。

3.空間使用權在很多情況下可以與土地所有權、土地使用權相分離，形成由非土地所有權人、土地使用權人享有的獨立意義上的空間使用權。在我國，土地所有權由國家、農民集體所有，土地所有權主體的不同決定了空間所有權主體的不同，從而導致空間使用權取得方式上的差別。

1)立法中明確國有土地上空間使用權的取得方式。

因空間使用權與土地使用權之間僅是權利范圍的不同，而無本質的差別，因此，空間使用權的取得方式同于土地使用權的取得方式。國有土地上空間使用權可以由國有土地所有者代表依法通過出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式提供給經營性項目的空間使用權。出讓是最主要的方式，具體可采取協議、招標、拍賣的方式進行，國家可以收取出讓金。此外，從我國實際情況出發，對所有建設用地一律采取出讓方式提供空間使用權是不切實際的，這勢必提高公益性事業用地成本，加重國家財政負擔，限制公益事業發展。這種具有社會公益性質的國家投資的基礎建設項目以及不能營利而又為國計民生所需要的項目需使用空間的，國有土地所有者代表可以依法通過劃撥方式提供空間使用權。

2)立法中明確集體土地上空間使用權的取得方式。

農民集體所有土地上空間使用權經國家批準后，可根據集體土地所有者與空間使用者達成的空間使用協議而定。空間使用權與所有權發生分離，空間使用權歸屬于空間所有權人，依此理論，農民集體所有土地上空間所有權由農民集體享有。然而，我們立法上規定“經國家批準”原因在于：①從規劃上講，農民集體所有土地上空間的開發利用也要服從國家建設的整體規劃，由國家對其使用享有最終決定權，既滿足了空間資源充分利用的需要，也保障了空間開發利用的安全。②土地使用的發展權在國家，國家享有土地的最終處分權。例如農民宅基地也需要國家批準。③若為公益目的需要，集體所有土地上空間使用權的取得只需經國家批準，由國家對公益性建設中所涉及的各方利害關系人進行協調。但空間使用者應當補償集體土地所有者因此而遭受的損失。如在集體所有農地上建造橋梁，因其并不影響農作物的種植，無需征用該農地，因日照減少造成農作物減產欠收的，國家可根據橋梁的水平投影面積，并考慮農地使用權人的損失程度等因素給農地使用權人適當補償，此種情況并非國家征用，不改變土地所有權的歸屬，農民集體仍是土地所有權人。

因地下資源、所有人不明的埋藏物、隱藏物和地下文物的所有權歸屬國家，并不因其上土地所有權、使用權的歸屬而改變其為國有的性質，立法規定，對集體所有土地地下的上述客體進行開發、利用而取得空間使用權的，可不經集體土地所有者、使用權人的同意，但對其使用造成不利影響的，應給予適當補償。

3)在土地使用權附屬范圍內的空間可否再設空間使用權是實踐中有爭議的問題，在立法中應予以明確。

作為土地使用權組成部分的空間使用權在一定意義上限制了空間所有權人享有的絕對支配權。國家若在屬于土地使用權范圍內的空間設定空間使用權，使同一空間的使用權歸屬于不同的權利主體而違反“一物一權”原則，也會嚴重損害土地使用權人的利益;若土地使用權人在其空間上再設空間使用權就會出現空間使用權部分是從國家取得，部分是從土地使用權人取得，取得權源及方式的不同使得所取得的空間使用權的效力與性質不同，易產生混亂。因此，空間使用權應一律從土地所有權人取得。

但因公益目的而需使用土地使用權范圍內空間的，國家應收回該部分空間的土地使用權，以劃撥方式將此部分空間使用權提供給空間使用者，空間使用者應當補償土地使用權人因此而遭受的損失如拆除空間建筑物而造成的損失。立法規定收回該部分空間的土地使用權而非空間使用權的原因是：①享有該部分空間的使用權是土地使用權人正常行使權利所必須，權利人若喪失對該部分空間的使用，土地使用權也將會喪失其應有的利用價值和經濟價值;②土地使用權人使用該部分空間仍需分攤地面價值，為了平衡雙方的利益，宜規定國家收回土地使用權。我們也認為土地使用權人放棄該部分空間的土地使用權非土地使用權的分割轉讓，其原因在于：①空間使用者對空間的利用改變了土地上空間的原有用途，而土地使用權轉讓后不得改變原有用途;②土地使用權轉讓后，受讓人僅享有土地使用權人已使用期限余期的使用權。因此，若將之視為使用權的轉讓，短暫的余期屆至，土地使用權將被收回，空間使用者投資建造的建筑物或者工作物隨之收回，由此損害空間使用者的利益，且因無法有效發揮物的使用價值而造成資源的浪費。

空間使用者若以營利目的需使用土地使用權范圍內的部分空間，為實現土地空間的充分有效地利用，發揮土地使用權進行轉讓的價值，應于立法中予以確認。但需與土地使用權人進行平等協商，土地使用權人放棄該部分空間的土地使用權的，空間使用者應當依約支付補償。國家收回土地使用權后，再有償轉讓空間使用者。

六、立法中應明確規定空間使用權取得的登記程序以及空間范圍的確定方法

因空間使用權的效力不僅及于權利直接的客體范圍，還及于多層次的立體空間。為了充分利用土地空間，在已經設定土地使用權及其他權利的土地上仍可以設定空間使用權，由此產生土地所有權人與空間使用權人、空間使用權人與土地使用權人及其他權利人之間平面或立體的相互關系。而權利人利用的空間必須是特定的，不能延伸至他人所享有的、使用的空間范圍。因此，立法規定空間使用權取得必須依法辦理登記手續，領取空間使用權證書，通過“公示”，使公眾得知該空間上權利的存在，既可保護權利人，又可維護土地上其他權利人的利益，使社會經濟生活安定。

“空間”雖為立體，其宗地范圍能夠通過三維空間坐標確定。為了減少糾紛，明確各自的權利歸屬，立法宜規定空間使用權證書中應當明確記載空間使用權人享有使用權的空間六至。

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（責任編輯：中大編輯）

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