土地他項權利

第一節 概 述

一、定義

土地他項權利是在土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利。

1989年國家土地管理局制定的《土地登記規則》第2條第一次正式采用了土地他項權利的用語。《確定土地所有權和使用權的若干規定》中也曾多處提及土地他項權利。1995年的《土地登記規則》第2條對土地他項權利做出解釋，將其界定為土地使用權和土地所有權以外的土地權利。該條規定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。

概而言之，我國的土地他項權利有如下特點：

(1)土地他項權利是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他項權利的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他項權利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。

(2)土地他項權利的主體是土地所有權人、使用權人以外的，與土地所有權人、使用權人之間存在著某種法律關系的民事主體。這些關系可以是法律、行政法規設定的，也可以是法律行為(當事人之間的協議)或者其他合法行為設定的。建立這些法律關系的共同目的，就是維護他項權利人對該土地享有的某種合法利益。

(3)土地他項權利不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，并且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他項權利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權，其使用權人可將其分段出租，也可以在其上設置數個抵押權。所以，土地他項權利可以同時滿足多種的和多人的土地利用需求。

(4)土地他項權利依存于土地所有權、使用權，又是對該所有權、使用權的一種限制。這種限制，表現為他項權利人對土地為某種利用行為的權利，或者他項權利人請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或不為某種行為的權利。

(5)土地他項權利是長期存續的權利，因而通常有加以登記的必要。

土地他項權利的意義在于對土地所有權、使用權以外的各種長期性土地權利進行確認和管理，以充分保護土地所有權人、使用權人以外的人們在土地上的各種合法使用權益，維持與土地有關的各種民事關系的穩定有序，從而協調多方面的土地利用需求，促進土地的合理有效利用，并維護社會安定。

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（責任編輯：）

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