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我國土地登記制度的完善

——關于登記的效力

登記的核心問題，是登記所產生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因;在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發生絕對不可****的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。然而，這僅僅是原則的、概括的規定。至于登記產生的是生效效力還是對抗效力?尚未明確。考察我國現行有關立法，其態度也較為暖昧，我國城市房地產管理法第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”其中“應當”一詞表明該條款屬于強制性規范，但根據該法第40條和第49條的規定，房地產轉讓或抵押均需訂立書面合同，于是便有了疑問，登記究竟是轉讓合同或抵押合同的生效要件還是不動產物權變動的生效要件?

大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規定：一是登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經登記不發生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區采行。二是登記對抗主義即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據當事人之間的契約便可生效，但未經登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。德國采用登記成立主義的經濟背景是16世紀以來，物權信用沒落，加上長期戰爭造成經濟恐慌，使得不動產的信用，需以強制法律規范予以提升。這樣，國家對交易活動的介入，正符合這種要求。法國采取登記對抗主義的經濟背景是，法國注重自由主義，尤其是個人主義興起后，個人意志得到普遍尊重，政府對私人交易活動的介入，違背個人的意愿，也與爭取自由的思潮不符。登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動本身緊密結合在一起，也稱形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來決定物權變動的效力，而將公示問題與物權變動本身分開，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動的要求不同。登記要件主義是強行性法律規定，要求所有的物權變動都必須公示;而登記對抗主義則將公示作為任意性規定，由物權變動的當事人決定是否進行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會功能也有很大區別。相比之下成立要件主義更有利于法律關系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動的公示采取嚴格的強制的規定，使物權行為和債權行為明確分開，法律關系清楚，有利于人們確定物權變動的時間和明晰權利的歸屬狀況，從而進行正確有效的交易活動;另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進行管理和監督。當然，其不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類日益增多的經濟現實，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動狀況及權利的有效性，因而不利于保護交易的安全。

我國長期以來對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制，同時，由于土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進土地資源的合理配置和流動方面法律保障的力度不夠。目前，經濟比較發達的沿海地區，土地權利的流轉已經相當普遍，很多沒有辦理登記，私下自由進行。原因在于立法并沒有給交易者提供這樣的認識：登記是保護土地權利交易的法定形式。交易者只能關注交易的短期效率。這些已經嚴重制約了土地使用權的進一步改革，為此，已有學者呼吁盡快制定一個全國性的土地登記法。完善土地登記法律制度，將現有的登記規則上升為法律，增強法律的強制力;在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權利的變動必須進行登記，不登記不發生法律效力;同時，以登記對抗主義為例外，對個別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。在日本和我國的臺灣地區的土地登記也均不包括土地使用權租賃。這樣可以吸收登記成立主義和登記對抗主義各自的優點，既體現原則性，又有靈活性。

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（責任編輯：fky）

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