為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯特別整理了土地登記代理人理論與方法相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

第三章 國有土地使用權

一、掌握部分

1.國有土地使用權的主體

境內法人，非法人組織和自然人。

2.國有土地使用權的取得

1)有償(出讓、租賃、作價出資或入股)和無償;

2)中外合資企業的聲地使用權(作價出資、繳納使用費);

3)國有農用地、未利用地可出讓、租賃、承包和劃撥。

3.國有土使用權的內容與限制

1)劃撥的限制;

2)地下資源及其他的限制;

3)用途限制;

4)規劃限制。

4.國有土地使用權交易形式與規則

1)交易形式：轉讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動。

2)交易規則：民法規則，交易應經法定程序，遵循房地一致的原則。如果國有土地使用權作價出資或入股，當權利主體變更時，則為轉讓。

5.房屋基地使用權

我們一般采取按份享有。房屋套內部分按區分所有。

根據我國的現行規定和實踐中通行的做法，以建筑面積作為計算分攤額的系數計算基地使用權分攤份額的方法較為穩妥。

1998年國家質量技術監督局《商品房銷售面積測量與計算計量技術規范》第11條規定：

共有建筑面積分攤系數(幢)=共有建筑面積/各套內建筑面積之和

各套分攤的共有建筑面積=各套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數

6.劃撥國有土地使用權

1)概念：是土地全用進經縣級以上人民政府依法批準，無償限得的或繳納補償、安置等費用后取得的無使用 用期限限制的國有土地使用權。但受交易限制。

2)主體：機關、軍事、基礎設施、公益事業，國家重點扶持的能源、交通、水利、其他。

3)內容及限制：享有占有權、使用權和部分收益權、有限制的處分權。

4)劃撥土地的轉讓：一種情況是，劃撥土地符合出讓條件，由政府審批，受讓者補辦出讓手續，繳納出讓金后土地使用權轉讓;另一咱情況，劃撥土地不具備出讓條件，但土地空話轉讓的，轉讓方繳收益中的土地收益，轉 讓后保留土地劃撥性質。

5)劃撥土地的出租：土地使用權迦同地上建筑物等出租，辦理租賃登記，并向國家交土地收益金。土地單位出租的，需辦理出讓手續。

6)劃撥土地的抵押：報政府批準，并繳納出讓金不。

7)作價出資或入股：劃撥土地不得直接投資，需辦理出讓手續。但中外合資企業合作企業，依法批準的除外。

8)國企必革的劃撥土地的處置：可以保留劃撥性質，但一般不超過5年;也可以采用出讓、租賃、作價出資(入股)和授權經營等方式。

9)政策優惠住房涉及的劃撥土地：不進入市場保留劃撥性質。

10)劃撥土地的收回：公益事業、舊城改造等，經以合理補償。

7.出讓土地使用權(有償、有期限)

1)出讓的取得試：協議(不低于底價);招標(3個投標者以上);拍賣(兩個買者以上)。但不能一概而論，可以底價處理。

2)出讓金的支付方式：簽訂合同60日內支付，辦理土地使用權證;成片土地開發采用分期付款的，領取臨時土地使用權證，但期限不超過5年，全部繳納后辦理變更登記。

3)出讓的內容：占有、使用、收益和部分權(轉讓、出租、抵押、合資、合作經營及其他經濟活動);采用分期付款的，在此期間不亨有部分處分權。

4)權利限制：出讓期限的限制;出讓合同條件的限制;承擔違約責任。

5)出讓土地可轉讓：支付全部出讓金并取得土地證;守成房屋建設工程25%的投資額;成片開發形成建設用地條件。

6)出租和抵押：土地使用權出租，出租人繼續履行出讓合同;若涉及權利轉讓需告知受讓方和承租方;出租不超過出讓期限。土地使用權抵押，抵押人繳納全部出讓金并辦理土地證書，按合同投資開發;繼續履行出讓合同。

7)出讓土地終止：未續期;申請續期未批準;提前收回;土地村的滅失。

8)國有土地使用權作價出資或入股;是出讓的特殊形式，其轉讓要受限制。

8.租賃國有土地使用權。

1)概念：是土地使用乾以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。它不同于土地使用權出租。

2)租賃土地的主體：新增經營性用地;存量經營性劃撥用地;依法取得場地經營權的外商投資企業用地;短期用地;改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地。

3)取得的方式：協議、拍賣、招標。

4)租賃土地使用權內容：享有占有權、使用權、收益權;沒有處分權。但享有地上物所有權。

5)權利限制：合同法規定期限不超過20年。土地短期不超過5年，長期不超過同類用途出上土地最高年限。不能用于商品房開發，權利轉讓時需告知出租人。

6)租賃可以作價出資(入股)，需經所有者代表同意。

7)租賃土地的轉讓和抵押：需經所有者同意，與地上附著特一同抵押(不能單獨設定抵押權)，并按約定投資開發，并輸土地證和房產證。

8)租賃土地的出租：一般不需經所有者同意。

9)租賃土地的終止：基本上不出讓土地。

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（責任編輯：cxy）

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