為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯根據土地登記代理實務考試教材特別整理了相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

因土地登記代理人執業環境產生的風險因素

1.法定地位、法定業務不明確。我國雖然先后出臺了《土地登記代理試點試行辦法》、《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》等幾個規范性文件，但在《行政許可法》出臺后，土地登記代理人因其所從事的職業關系到國家公共利益和宏觀經濟政策的實施，需具備一定的信譽和特殊技能，成為應該需設定行政許可的事項。根據這一規定，如果土地登記代理行業僅僅依靠上述規范性文件開展業務，那么整個行業的發展將會受到極大的制約，也必將影響到土地登記代理人的特殊信譽、代理資格甚至是代理某些業務的合法性。再看我國土地登記代理人的主要業務，盡管上述規范性文件對土地登記代理機構的權利義務、代理業務范圍等作了規定，但均未明確提出法定業務的概念。另外上述文件的效力層次也是個問題，這留下了很大隱患。一方面，土地權利人對土地登記相關事宜既可以自行辦理，也可以委托中介機構代為辦理，土地登記代理機構為了發展業務，要么依靠行政介紹或強行劃分業務，要么采取各種辦法滿足客戶要求，為客戶爭取更多的“利益”;另一方面，土地登記代理機構進行的很多業務，既可以理解為是土地登記機關的工作職責，也可以理解為是代理業務，到底如何裁定，沒有明確規定。

2.執業準則、技術規程不具體。土地登記代理人至今沒有具體的執業準則和技術規程。土地估價師行業經過數年的發展，相繼制定了一系列國家標準的運作規則和技術規程，它既是執業過程的行動準則，同時又是執業估價師的保護傘。但到目前為止，土地登記代理行業仍未制定具體的執業準則，執業人員只能根據自己認為正確的工作方法進行代理活動，土地登記代理人在代理活動中無規則可循，難免產生一些遺漏。

土地登記代理風險的防范

對如何防范土地登記代理風險，目前業內尚無公認有效的辦法，這里筆者提出以下幾點看法。

加快土地登記代理有關法制建設步伐

盡早建立起全國統一的、獨立的、完善的、規范的土地登記代理法律體系。這不僅能約束代理機構及從業人員的行為，同時也能降低執業風險，真正從制度上保障土地登記代理事業的健康發展。目前可考慮進一步修改和完善《土地登記代理試點試行辦法》和制定《土地登記代理人職業注冊登記辦法》，在此基礎上結合《行政許可法》，提高《土地登記規則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記代理業務以法律的形式予以確定。同時，在目前可做業務的基礎上確定適當的法定業務內容，為土地登記代理行為提供明確的法律依據。

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（責任編輯：fky）

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