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第三節 租賃合同

一、租賃合同的概念和特征

第一，租賃合同是轉移財產使用權而非轉移財產所有權的合同。

第二，租賃權的物權化。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第三，租賃合同的標的物是特定的非消耗物，合同終止時，承租人必須將標的物返還出租人。

第四，租賃合同以在一定時期內使用租賃物為目的，具有期限性和連續性。

第五，租賃合同是有償、雙務合同。

第六，租賃合同是諾成合同。

二、租賃合同的期限和解除

租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

三、租賃合同的效力

1．出租人的義務

第一，交付租賃物。

第二，在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第三，除合同另有規定外，出租人應當履行租賃物的維修義務。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。

第四，出賣出租房屋時的通知義務。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

2．承租人的義務

第一，按照約定期限支付租金。對支付期限沒有約定或約定不明確，當事人又不能達成補充協議的，租賃期不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付；剩余期限不滿1年的，應當在租賃期屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三入主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第二，按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。承租人按照約定的使用方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，不承擔損害賠償責任；承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，應負損害賠償責任。

第三，妥善保管租賃物。承租人對租賃物進行改善或增設他物，應經出租人同意；否則，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。承租人將租賃物轉租給第三人的，應經出租人同意；否則，出租人可以解除合同。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

第四，返還租賃物。

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（責任編輯：中大編輯）

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