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 第三節  用益物權

一、用益物權概述

（一）用益物權的概念及特征

用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權的特征：用益物權原則上是就他人所有的物而成立的他物權，客體為他人之物，是以對物的使用、收益為目的的限制物權，有期限的物權。

（二）用益物權的分類和作用

1、用益物權的分類

（1）傳統民法中的用益物權。

傳統民法中的用益物權主要有地上權、永佃權、典權、用益權、居住權、地役權等不同的類型。

（2）我國《物權法》中的用益物權，規定了土地承包經營權、建設用地使用權、

宅基地使用權、地役權等典型的用益物權，以及海域使用權、探礦權、采礦權、取水權等準物權。

【真題試題】（2005年單項選擇第4題）

6.以下各組物權中，均屬于用益物權的是（ ）。

A.抵押權、地役權、質權

B.地上權、留置權、典權

C.所有權、采礦權、質權

D.地上權、地役權、典權

【真題解析】

本題的考點為用益物權的種類。用益物權，指的是對他人所有的物予以占有、使用和收益的限制物權。用益物權的客體是他人所有的不動產或者動產，但主要為不動產。所謂擔保物權，是指為擔保債權的實現而在債務人或第三人的特定物或權利上所設立的他物權。抵押權、質權和留置權是典型的擔保物權，因此，本題應該選擇D.

2、用益物權的作用

二、土地承包經營權（★★★重點內容）

（一）土地承包經營權的概念、特征和意義

承包經營權的期限：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

【真題試題】（2008年多項選擇第46題）下列有關土地承包經營權的表述中，正確的有（ ）。

A.土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立

B.土地承包經營權的期限最長為20年

C.土地承包經營權可以通過互換方式流轉

D.土地承包經營權必須經登記方可設立

【真題解析】

此題考查的是物權法中的土地承包經營權?！段餀喾ā返?27條規定："土地承包經營權自土地承包經營合同生效時設立。"故A正確；第l28條規定："土地承包經營權人依照農村土地承包經營法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。"故C正確。第l26條規定："耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長"，故B錯誤；第l29條規定："土地承包經營權人將士地承包經營權采取轉包、互換、轉讓，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。"故D錯誤。所以說正確答案是AC.

（二）土地承包經營權的內容

（三）土地承包經營權的設立與流轉

（1）土地承包經營權自土地承包"合同生效時"設立。

（2）在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉讓方式流轉沒有辦理"登記"手續的，不得對抗善意第三人。

（3）通過招標、拍賣、公開協商等方式承包"荒地"等農村土地，依照有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

解釋1：土地承包經營權自"合同生效時"設立，與是否登記無關（目前廣大農村土地登記制度尚不健全）。在事后互換、轉讓的，也不要求必須登記。只是未經登記的，不得對抗善意第三人。

解釋2：土地承包經營權的承包權人的流轉權受到嚴格的限制，只能在法律規定的范圍內"轉包、互換、轉讓"；但對通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的"荒地"，則網開一面，其土地承包經營權可以"轉讓、入股、抵押"。

例題：根據《物權法》的規定，在承包經營期限范圍內，土地承包經營權的承包權人有權根據法律規定，采取（ ）方式流轉土地承包經營權。

A、轉包

B、互換

C、入股

D、抵押

答案：AB

解析：只有通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的"荒地"，其土地承包經營權才可以入股、抵押。

三、建設用地使用權

（一）建設用地使用權的概念、特征和意義

（二）建設用地使用權的設立

（1）凡是工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，不能采取無償劃撥方式。

（2）建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

（三）建設用地使用權的內容

建設用地使用權的流轉。"房隨地走、地隨房走、房地一體"的流轉規則。

（1）建設用地使用權在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

（2）當建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

（四）建設用地使用權的期限及期限屆滿的后果

居住用地70年；工業用地50年；教育、科技文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

四、宅基地使用權

（一）宅基地使用權的概念和特征

宅基地使用權是宅基地使用權人依法享有的對集體所有的土地占有、使用并利用該土地建造住宅及其附屬設施的權利。

（二）宅基地使用權設立與變動

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、地役權

（一）地役權的概念和特征

地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益的他物權。所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

案例：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。在本題中，乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。

1、地役權具有附隨性，不是獨立的物權。

①土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

②地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

③地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

④需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

⑤供役地以及供役地的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

例題：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是（ ）。

A、小區業主有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

B、甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

C、甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過6米的建筑

D、甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過6米的建筑

答案：A

解析：（1）需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。在本題中，小區業主通過受讓建筑物區分所有權，對小區范圍內的建設用地使用權形成了所有關系，依法享有地役權，因此有權向乙提出請求；（2）甲公司在轉讓全部小區房屋后，對需役地已不具有任何權利，喪失了地役權人的資格，因此，甲公司無權向乙提出請求。

2、地役權不以占有他人土地為內容和目的。

3、地役權是一種土地物權，或者不動產物權。

4、地役權是一種有期限的物權。地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

（二）地役權的設立

（1）地役權自地役權合同生效時設立。

（2）當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

解釋：只要合同生效，地役權即設立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權的生效要件，只是地役權的對抗要件。

（三）地役權的內容

（四）地役權的變動

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（責任編輯：xy）