為了幫助考生系統的復習城市規劃師課程，全面的了解城市規劃師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2011年城市規劃師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

實例五

某市位于城市規劃區內的一個鄉，庠諳治?.5ha養雞場的規劃村鎮建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000 平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經區計委立項并經城市規劃行政主管部門選址確認。

評析：像這類鄉里為村民辦實事的建設項目現在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業改為集體事業，其土地使用性質改變了，但其土地的集體所有性質并未改變。這種土地使用性質改變要不要辦理建設用地規劃許可證?只要該土地在城市規劃區內而且進行建設活動，應該辦理建設用地規劃許可證，并對其建設也應該提出規劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農村在自有土地上進行建設，城市規劃行政主管部門不去管它。這與養雞場改為果樹基地或變為養魚場之類的情況不同，那是農業結構調整，與城市規劃行政主管部門無關。現在是將養雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規劃區內，就與城市規劃行政主管部門的職能有關了，不但應核發建設用地規劃許可證，還應核發建設工程規劃許可證。如果該鄉不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規劃行政主管轄部門理應去查處。

實例六

以農業項目配套設施的名義，XXX林科農業有限公司未經規劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續，投資建設家庭農場，建設地點是XX城市郊區原來是一片莊稼地，家庭農場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100 萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經大部分售出，經調查核實，這一項目并不具備任何房地產手續。

評析：雖然該項目表面上不是房地產項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內容和開發規模來看，無疑屬于非農建設，是變相搞房地產開發，是繞過有關審批手續、超越規劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規劃監察執法大隊會同項目所在鎮政府對“XX家庭農場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區，一些鄉鎮打著“新農村建設”“農業產業結構調整”等旗號與開發商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區包括住宅在內的房地產市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤;二是一些鄉鎮村負責人從眼前利益出發，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長了違法建設的發生;三是規劃法制意識淡薄，認為違反了規劃法規頂多罰點款而已。

實例七

1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產

15萬噸啤酒擴建項目”經國家有關部門批準，經法定程序審批后，征用土地70畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經濟組織協商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規劃部門發現后，立即責令該廠停止施工。經查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規劃確定的基本農田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元;按非法轉讓土地，責令村集體經濟組織停止轉讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關部門對該廠領導給予行政處分。

評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據是《土地管理法》，該法第四十三條明確規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”同時，第七十六條規定：“未經批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”因此，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當的。

實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發商騰達房地產公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產管理局辦理權屬登記手續。房地產管理局告訴某甲，經調查，“帝王花園”系某生產大隊與騰達房地產公司搞的合作開發項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產開發公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產公司要求退房，騰達房地產公司的銷售人

員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產公司不予辦理;如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析：根據我國有關房地產管理法律、法規的規定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價入股、合資、合作開發經營房地產。而城市規劃區內集體所有的土地，只有經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發房地產的發展商，只有先依照國家有關規定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產開發，不按國家規定辦理相關手續，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。

實例九

1999年1月4日，XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發建設一個電子工業加工區。1999年2月2日市政府聯席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協議，在該市土地利用總體規劃確定的農用地區域內征用土地。據此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業加工區建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦(函)(1999)1號和2號文件批準H村電子工業加工區辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協議支付了40%用地補償費共830萬元;截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經過多次調查取證，省人民政府土地行政主管部門依據《土地管理法》有關規定，于1999年5月20日做出如下處罰。

(1)鑒于上述工業區所毀耕地已難以復耕，同時地方經濟發展確實需要，經核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續;責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關規定對有關直接負責人和直接責任人做出行政處分。

(2)對XX市人民政府越權征地的情況和處理結果通報全省。

評析：首先，XX市無權批準征用農用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領導同志應負有

重要的領導責任。其理由如下。

(1)XX市所征用的土地是總體規劃確定的農用地。

(2)《土地管理法》第四十五條明確規定征用下列土地的，由國務院批準：

1)基本農田;

2)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

3)其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

4)《土地管理法》第七十八條規定，無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

當前，出現如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發展經濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經濟發展，打著發展經濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。

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（責任編輯：中大編輯）

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