2013年試題參考答案

一、問答題

(一)

1.對于酒店自營的功能用房可基于營業收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用;基于營業收入測算凈收益，凈收益為營業收入扣除營業成本、經營費用、營業稅金及附加、管理費用、財務費用、商業利潤。

2.對于包含題意中多種收益類型的房地產，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求取：

(1)把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用，會議

室部分的變動費用是與使用會議室的次數直接相關的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數直接相關的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關的費用，等等;固定費用是指人員工資、固定資產折舊費、房地產稅、保險費等，不管客房是否有客人人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發生的費用。

(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

(3)把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。

4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內采用租約租金，在租約期外采用市場租金;如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。

(二)

用成本法和假設開發法估價時，需要考慮利率調整的影響。因為價值時點在利率調整之后。在成本法估價中，投資利息應該按照新調整的貸款利率計算，假設開發法估價中，如采用靜態分析法估價，后續開發投資利息應該按照新調整的貸款利率計算，如采用動態分析法估價，折現率體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。其中，利率應為新調整的貸款利率。

(三)

1.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率，如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異。第三，還應考慮兩套房屋變現能力大小，普通住宅的變現能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產權的公寓，二是區位選擇非常重要，三是配套服務設施要齊全，四是選擇專業品牌物業服務很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。

二、單項選擇題

1.A

解析：據題意：“兩戶室內裝修及部分家具家電受到損壞，主體結構安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復的，因此不能采用損害前后價差法(此方法主要適用于不可修復損失的);損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定;賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復費用法。

2.D

解析：由于采用修復費用法，估價結果主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。

其中，直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉安置費用。

(2)房屋空置的收益損失。

(3)房屋使用面積減少的損失。

(4)房屋室內凈高降低的損失。

(5)房屋采光面積減少的損失。

(6)房屋耐久性降低的損失。

(7)鄰近房屋損壞的補償。

(8)施工影響的補償。

(9)其他直接經濟損失。

被拆除物殘值應當根據評估時點的回收市場價格合理確定。

D選項“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算結果。

3.B

解析：房屋使用人周轉安置費用屬于直接經濟損失，應計入估價結果，因此估價結果與房屋使用人數有關，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內容有關，與房屋購置原價無關。

4.D

解析：房地產估價機構由被征收入在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收入投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

5.A

解析：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

6.B

解析：被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

7.C

解析：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一

般情況下早于搬遷之日。

8.D

解析：由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。

9.B

解析：因為甲廠區有出租收益，有收益或類似房地產有收益的應把收益法作為一種估價方法，因此應采用收益法估價。

10。C

解析：由于題意是評估土地市場價值，而且乙廠區土地使用權類型是劃撥，因此C選項最合適。D選項得出的結果是乙廠區房地產市場價值。

三、指錯題

1.封面中應為“估價報告出具日期”而不是“估價作業日期”。

2.“致估價委托人函”應放在“目錄”前。

3.缺估價對象是否有他項權、是否有共有權情況說明。

4.“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。

5.估價目的應放在估價對象之前。

6.價值時點未說明確定理由或者說價值時點應為估價作業日期內某時點，通常為注冊房地產估價師現場查勘之日。

7.價值定義表述錯誤，應為估價對象假定未設立優先受償權利下的價值扣除法定優先受償款后的余額。

8.估價依據應在估價原則后，或估價原則應在估價依據前。

9.缺實地查勘日期。

10.缺估價對象風險提示。

11.缺估價對象此類工業房地產狀況過去、現在及未來變化趨勢分析。

12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應相同或者說應該有區別。

13.缺公共配套設施建設費或者不計算公共配套設施建設費的理由。

14.管理費用的取費基數錯誤，應為土地取得成本和建設成本之和。

15.銷售費用的取費基數錯誤，應為開發完成后的房地產價值。

16.投資利息中銷售費用應為開發完成之前發生的，開發完成時發生的銷售費用不應計算利息。

17.折舊計算的基數應為建筑物重新購建價格，不應為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。

18.抵押價值評估應遵循謹慎原則，不應采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。

19.應說明年運營費用構成項目的確定理由或內涵。

20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。

22.抵押價值評估遵循謹慎原則，應說明凈收益是保守估計值。

23.估價對象在結果報告中描述為鋼結構，與鋼筋混凝土結構矛盾。

24.在估價結果確定中應說明三種價值：未設定法定優先受償款的市場價值、法定優先受償款和抵押價值。

四、改錯題

1.應明確說明進行實地查勘的注冊房地產估價師，不能籠統以“我們”指代。

2.應該是按照現有用途、最高最佳利用為假設前提。

解析：一般情況下投資價值、企業經濟行為中涉及的房地產估價價值可能適用于持續使用前提，而且一個估價目的只有一個價值類型。參閱理論教材97一101頁。

3.據題意，估價對象在價值時點有已抵押擔保債權，因此不能對已知事實做違背事實假設。

4.抵押價值評估遵循謹慎原則，就低不就高，應充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的影響。

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（責任編輯：fky）

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