一、問答題

(一)答：

1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。(3分)

2.根據《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規定：

(1)被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。(1分)

(2)各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。(1分)

(3)拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。(1分)

(4)若對房屋性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。(1分)

(5)對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。(1分)

3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定;協商不成的，可以委托評估確定。(2分)

或：乙公司的裝修補償應與出租人協商解決。(2分)

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款(或根據時點的裝修的現值)減去租賃期滿后裝修的殘余價值。(2分)

(二)答：

在當前市場環境下，運用假設開發法時應特別注意：

(1)預測開發完成后的價值宜謹慎。(2分)

(2)開發費用可能發生變化。(2分)

(3)開發周期可能延長。(2分)

(4)開發和銷售稅費構成內容及稅費率可能發生變化。(2分)

(5)折現率或利潤率水平可能發生變化。(2分)

(三)答：

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：

(1)建筑物拆除費用。(2分)

(2)土地開發費用(如七通一平費用)。(2分)

(3)其他成本費用(如財務成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業，適宜選用假設開發法、市場法、基準地價修正法。(2分)

二、單項選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

三、指錯題

1.致委托方函缺估價報告應用的有效期(或致委托方函缺估價報告使用期限)。

2.估價對象實物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實物狀況;或建成時間未具體到月;或缺估價對象四至;或缺各估價對象分攤的土地面積。

3.估價對象權益狀況描述不全;或缺他項權利限制情況;或缺租賃權情況;或缺是否優先受償款情況。

4.價值定義中缺未設立法定優先受償下的市場價值定義。

5.結果報告的估價結果沒有大寫。

6.缺少風險提示(或說明)。

7.附件應放在技術報告之后。

8.客觀毛租金收益(100元/㎡·月)確定有誤。

9.租約期外租金構成內涵不清。

10.租約期外租金面積內涵不清。

11.租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩定的假設缺乏依據(或不符合謹慎原則)。

12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。

13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用。

14.空置率取2%的理由不充分。

15.等比遞增計算中租約期外的折現期錯誤。(不應為5年，應為4年)

16.表4中的可比實例成交價未說明付款方式。

17.可比實例1與估價對象規模差異過大，不宜適用為可比實例。

18.可比實例與估價對象結構不同未作修正。

19.比較、修正項目不全：或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場狀況)的修正(或不修正的理由)。

20.距區域商業中心距離和距公交站點的距離應為區域因素。

21.表6中修正系數的表述形式錯誤。

22.表6中修正系數的確定缺乏理由或(具體指出)某個因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系數的確定未考慮各子因素權數的差異。

24.技術報告結果中未計算抵押價值;或未考慮法定優先受償款。

25.比準結果取三個可比實例價格的簡單算術平均值缺乏理由。26.估價結果取兩種估價方法測算結果的簡單算術平均值缺乏理由。

四、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

改為：本次估價以委托人(或××房地產開發公司)提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。

錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。

改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。

改為：自本報告出具之日起半年內有效。

錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。

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（責任編輯：fky）

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