判斷題

1 1 、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。( 　 )

對

錯

2 2 、收益法是以預期原理為基礎(chǔ)。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素

而是現(xiàn)在的因素。( 　 )

對

錯

3 3 、資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值

是更多的。( 　 )

對

錯

4 4 、預計某宗房地產(chǎn)的年凈收益為 2 2 萬元，預計該房地產(chǎn)尚可使用 5 15 年，房地產(chǎn)的報酬率為 8 8 %，

則房地產(chǎn)的收益價格為 2 17.12 萬元。( 　 )

對

錯

5 5 、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 8 38 萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少 3 3

萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為 2 12 年。( 　 )

對

錯

6 6 、在建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使

用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。( 　 )

對

錯

7 7 、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為 0 100 萬元，房屋設(shè)備年折舊費為 0 10 萬元，

室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為 0 50 萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費

用的折舊費為 0 160 萬元。( 　 )

對

錯

8 8 、自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分

開。( 　 )

對

錯

9 9 、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考

慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復計算。(

)

對

錯

10 、 “ 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 ” 是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年的凈收益，如未來 3 3 年或

5 5 年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取 A A (可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。

( 　 )

對

錯

11 、在估價中存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。( 　 )

對

錯

12 、由于在現(xiàn)實中存在完全無風險的投資，所以，一般是選用同一時期無風險的報酬率去代替無風

險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風險的報酬率。( 　 )

對

錯

13 、資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。( 　 )

對

錯

14 、有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是不僅考慮了租金損失情況，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。( 　 )

對

錯

15 、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換

為價值的形式。( 　 )

對

錯

16 、如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可

比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。( 　 )

對

錯

17 、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表

示獲利能力。( 　 )

對

錯

18 、自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。( 　 )

對

錯

答案

判斷題

1、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材 P212。

2、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預期原理為基礎(chǔ)的。預期原理揭示，

決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。參見教材 P213。

3、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)

在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。參見教材題

4、

【正確答案】 對新

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該地產(chǎn)的收益價格為：精V=A/Y×【1-

1/(1+Y)n】=2/8%×【1-1/(1+8%)15】=17.12(萬元)。參見教材 P218。

5、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：

A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見教材 P224

6、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，分兩種情況，(1)根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)的補償;(2)建筑物也無償收回。參見教材 P236。

7、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應(yīng)該為 60 萬元。參見教材

P238。

8、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房

地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。參見教材 P241。

9、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復計算。參見教材 P242。

10、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”：這是通過調(diào)查，預

測估價對象未來若干年的凈收益，如未來 3 年或 5 年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出QQ

的等式來求取 A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。參見教材 P246。

11、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質(zhì)。不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同收益類型，如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有租金收益，由于風險不同，報酬率是不盡

相同的。因此，在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。參見教材精P248。

12、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是累加法。由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，所以通常是選取同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選取同一時期的國債利率或銀行存款利率。參見教材 P250。

【13、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。參見教材 P252。

14、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見教材 P253。

15、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。參見教材 P253。

16、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。參見教材 P254。

17、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和聯(lián)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與

18、

其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力。參見教材 P255。

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是剩余技術(shù)。自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值

特別有用。參見教材 P263。

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