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2019年房地產估價師《經營與管理》考試大綱

第一章房地產投資及其風險

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產投資的概念、形式、風險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節投資與房地產投資

一、投資概述

(一)投資的概念

(二)投資的分類

1.短期投資和長期投資

2.直接投資和間接投資

3.金融投資和實物投資

4.生產性投資和非生產性投資

(三)投資的特性

(四)投資的作用

1.投資是一個國家經濟增長的基本推動力

2.投資與企業發展密切相關

3.投資可以促進人民生活水平提高

4.投資有利于國家的社會穩定和國際交往

二、房地產投資概述

(一)房地產投資的概念

(二)房地產投資的分類

1.按投資主體劃分

2.按經濟活動類型劃分

3.按物業類型劃分

(三)房地產投資的特性

1.區位選擇異常重要

2.適于進行長期投資

3.需要適時的更新改造投資

4.易產生資本價值風險

5.變現性差

6.易受政策影響

7.依賴專業管理

8.存在效益外溢和轉移

(四)房地產投資的作用

第二節房地產投資的形式和利弊

一、房地產直接投資

(一)房地產開發投資

(二)房地產置業投資

二、房地產間接投資

(一)投資房地產企業股票或債券

(二)投資房地產投資信托基金

(三)購買住房抵押支持證券

三、房地產投資的利弊

(一)房地產投資之利

1.相對較高的收益水平

2.易于獲得金融機構的支持

3.能抵消通貨膨脹的影響

4.提高投資者的資信等級

(二)房地產投資之弊

1.投資數額巨大

2.投資回收期較長

3.需要專門的知識和經驗

第三節房地產投資的風險

一、房地產投資風險的概念

(一)風險的定義

(二)風險分析的目的

二、房地產投資的系統風險

(一)通貨膨脹風險

(二)市場供求風險

(三)周期風險

(四)變現風險

(五)利率風險

(六)政策風險

(七)政治風險

(八)或然損失風險

三、房地產投資的個別風險

(一)收益現金流風險

(二)未來運營費用風險

(三)資本價值風險

(四)機會成本風險

(五)時間風險

(六)持有期風險

四、風險對房地產投資決策的影響

第四節風險與投資組合

一、投資組合理論

二、資本資產定價模型

考試要求

1.了解投資的概念、分類、特性和作用;

2.掌握房地產投資的概念、分類、特性及作用;

3.掌握房地產直接投資;

4.掌握房地產間接投資;

5.熟悉房地產投資的利弊;

6.掌握房地產投資的風險;

7.了解風險與投資組合。

第二章 房地產市場及其運行

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規律、政府干預房地產市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節房地產市場概述

一、房地產市場的含義

二、房地產市場的運行環境

三、影響房地產市場轉變的力量

(一)金融業的發展

(二)信息、通信技術水平的提高和交通條件的改善

(三)生產和工作方式的轉變

(四)人文環境的變化

(五)自然環境的變化

(六)政治制度的變遷

四、房地產市場的參與者

(一)土地所有者或當前的土地使用者

(二)開發商

(三)政府及政府機構

(四)金融機構

(五)建筑承包商

(六)專業顧問

1.建筑師

2.工程師

3.會計師

4.造價工程師或經濟師

5.房地產估價師及房地產經紀人

6.律師

(七)消費者或買家

第二節房地產市場結構和指標

一、房地產市場結構

(一)房地產市場的壟斷競爭關系

(二)房地產市場的數量比例關系

二、房地產市場細分

(一)按地域范圍細分

(二)按房地產用途細分

(三)按增量存量細分

(四)按交易方式細分

(五)按目標市場細分

三、房地產市場指標

(一)供給指標

(二)需求指標

(三)市場交易指標

(四)市場監測與預警指標

第三節房地產市場的特性和功能

一、房地產市場的特性

(一)市場供給的壟斷性

(二)市場需求的廣泛性和多樣性.

(三)市場交易的復雜性

(四)房地產價格與區位密切相關

(五)存在廣泛的經濟外部性

(六)市場信息的不對稱性

二、房地產市場的功能

(一)配置存量房地產資源和利益

(二)顯示房地產市場需求變化

(三)指導供給以適應需求的變化

1.建設新的房地產項目或改變原來物業的使用方式

2.某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化

(四)指導政府制定科學的土地供給計劃

(五)引導需求適應供給條件的變化

第四節房地產市場的運行規律

一、房地產空間市場與資產市場

(一)房地產空間市場

(二)房地產資產市場

(三)房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態

二、房地產市場的周期循環

(一)房地產周期循環的定義

(二)房地產周期循環的原因

(三)傳統房地產周期理論的主要內容

(四)分析房地產周期運動的新觀念

(五)房地產市場的自然周期

(六)房地產市場的投資周期

(七)房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

三、房地產泡沫與過度開發

(一)房地產泡沫及成因

1.房地產泡沫的定義

2.房地產泡沫的成因

(二)過度開發及誘因

1.房地產市場中的過度開發

2.過度開發的誘因

(三)房地產泡沫和過度開發的區別與聯系

1.房地產泡沫和過度開發的區別

2.房地產泡沫和過度開發的聯系

(四)房地產泡沫的衡量

第五節房地產市場的政府干預

一、政府干預房地產市場的必要性

(一)房地產市場失靈

(二)住房問題和住房保障

(三)宏觀經濟周期循環

(四)房地產價格劇烈波動

(五)房地產市場非均衡

二、政府干預房地產市場的手段

(一)土地供應政策

(二)金融政策

(三)住房政策

(四)城市規劃

(五)地價政策

(六)稅收政策

(七)租金控制

三、政府規范房地產市場行為的措施

(一)健全市場準入制度

(二)推動行業誠信體系建設

(三)規范交易程序

(四)加強產權管理

考試要求

1.掌握房地產市場的含義、運行環境，影響房地產市場轉變的社會經濟力量，房地產市場的參與者;

2.掌握房地產市場結構與指標;

3.掌握房地產市場的特性與功能;

4.熟悉房地產空間市場與資產市場;

5.掌握房地產市場的周期循環;

6.了解房地產泡沫與過度開發;

7.了解房地產市場的政府干預。

第三章房地產開發程序與管理

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產開發程序各階段工作內容以及對取土地、建設過程中相關管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節房地產開發程序概述

一、房地產開發的基本概念

二、房地產開發的一般程序

第二節投資機會選擇與決策分析

一、投資機會選擇

二、投資決策分析

第三節前期工作

一、獲取土地

(一)土地儲備與土地開發

1.土地儲備

2.土地開發

3.土地儲備資金

(二)開發商獲取土地的途徑

1.土地使用權出讓

2.土地使用權劃撥

3.原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓

4.與當前土地使用權擁有者合作

二、項目核準和開工計劃

(一)項目核準申請材料

(二)項目申請報告的主要內容

(三)項目核準評估的重點

三、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

(一)開發項目選址、定點審批階段

(二)《建設用地規劃許可證》申領階段

(三)設計方案審查階段

(四)《建設工程規劃許可證》申請階段

四、工程建設招標

(一)招標方式

1.公開招標

2.邀請招標

(二)招標機構

1.招標過程中的決策活動

2.招標中的日常事務工作

3.招標工作小組組成人員

(三)招標程序

1.申請招標

2.編制招標文件

3.確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函

4.投標人資格審查

5.投標

6.開標、評標和定標

7.簽訂合同

五、開工申請與審批

(一)申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件

(二)申請辦理《建設工程施工許可證》的程序

六、其他前期工作

第四節建設階段

一、質量控制

(一)對原材料的檢驗

(二)對工程采用的配套設備進行檢驗

(三)確立施工中控制質量的具體措施

(四)確立有關質量文件的檔案制度

二、進度控制

(一)工程進度計劃的編制

(二)進度管理及計劃調整

1.橫道圖法

2.網絡圖法

(三)其他配套進度計劃

(四)進度控制中應關注的因素

三、成本控制

(一)成本控制的主要工作內容

1.編制成本計劃，確定成本控制的目標

2.審查施工組織設計和施工方案

3.控制工程款的動態結算

4.控制工程變更

(二)控制工程成本的做法和手段

1.強化“成本”意識，加強全面管理

2.確定成本控制的對象

3.完善成本控制制度

4.制定有效的獎勵措施

四、合同管理

(一)合同管理的作用

(二)房地產開發項目的主要合同關系

(三)合同管理的主要工作內容

五、安全管理

六、竣工驗收

(一)竣工驗收的要求

(二)竣工驗收的依據

(三)竣工驗收的工作程序

1.單項工程竣工驗收

2.綜合驗收

3.竣工驗收備案

(四)竣工結算

(五)編制竣工檔案

1.技術資料的內容

2.繪制竣工圖

第五節租售階段

一、選擇物業租售形式

(一)開發商自行租售

(二)委托房地產經紀機構租售

1.房地產經紀機構的作用

2.房地產經紀機構的代理形式

(三)選擇房地產經紀機構應注意的問題

1.充分了解房地產經紀機構及其經紀人員的業務素質

2.了解房地產經紀機構可投入市場營銷工作的資源

3.考察房地產經紀機構過往的業績

4.針對物業的類型選擇房地產經紀機構

5.認真簽訂房地產經紀合同

二、制定租售方案

(一)出租還是出售

(二)租售進度

(三)租售價格

1.成本導向定價

2.購買者導向定價

3.競爭導向定價

三、制定宣傳與廣告策略

(一)市場宣傳策略

1.確定宣傳目標

2.選擇宣傳的信息與工具

3.實施宣傳方案

4.評價宣傳效果

(二)廣告策略

考試要求：

1.掌握房地產開發的基本概念及其一般程序;

2.熟悉投資機會選擇與決策分析;

3.了解獲取土地;

4.了解項目核準和開工計劃;

5.熟悉確定規劃設計方案并獲得規劃許可;

6.熟悉建設工程招標;

7.熟悉開工申請與審批;

8.了解前期工作的其他環節;

9.熟悉建設階段;

10.掌握選擇物業租售形式;

11.掌握制定租售方案;

12.了解制定宣傳與廣告策略。

第四章房地產市場調查與分析

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產市場調查、分析、預測、細分以及選擇目標市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節市場調查

一、市場調查的意義和內容

(一)市場調查的重要性

(二)市場調查內容

1.國內外市場環境調查

2.市場需求容量調查

3.消費者和消費者行為調查

4.競爭情況調查

5.市場營銷因素調查

二、市場調查的步驟

(一)確定問題和調查目標

(二)制定調查計劃

1.資料來源

2.調查方法

3.調查手段

4.抽樣方案

5.聯系方法

(三)收集信息

(四)分析信息

(五)報告結果

三、對市場調查的分析與評估

第二節市場分析的手段與方法

一、市場規模的估計

(一)市場需求分析的基本概念

1.市場規模

2.市場總需求

(二)市場需求預測

二、市場趨勢分析

(一)購買者意圖調查法

(二)銷售人員意見綜合法

(三)專家意見法

(四)時間序列分析法

1.簡單平均法

2.移動平均法

3.加權移動平均法

4.指數平滑法

(五)相關分析法

1.回歸分析法

2.市場因子推演法

第三節 目標市場的細分與選擇

一、市場細分

(一)市場細分與細分市場

(二)市場細分的依據

(三)市場細分的標準

(四)消費者偏好模式與市場細分

1.同質偏好

2.分散偏好

3.集群偏好

(五)市場細分的程序

二、目標市場選擇

(一)市場集中化

(二)選擇專業化

(三)產品專業化

(四)市場專業化

(五)全面覆蓋

(六)大量定制

三、市場定位

(一)市場定位的含義和方式

(二)市場定位的步驟

(三)市場定位戰略

第四節競爭者分析

一、識別競爭者

(一)產業競爭觀念

(二)市場競爭觀念

二、確定競爭者的目標

三、確定競爭者的戰略

四、判斷競爭者的反應模式

(一)從容不迫型競爭者

(二)選擇型競爭者

(三)兇猛型競爭者 .

(四)隨機型競爭者

五、企業應采取的對策.

(一)競爭者的強弱

(二)競爭者與本企業的相似程度

(三)競爭者表現的好壞

第五節消費者購買行為分析

一、消費者市場及其購買對象

(一)消費者市場及其特性

(二)消費者市場的購買對象

1.便利品

2.選購品

3.特殊品

二、影響消費者購買行為的主要因素

(一)社會文化因素

1.文化因素

2.社會因素

(二)個人因素

1.年齡

2.性別、職業、受教育程度

3.經濟狀況

4.生活方式

5.個性和自我形象

(三)心理因素

1.動機

2.感覺

3.學習

4.信念和態度

三、消費者購買決策過程

(一)參與購買的角色

(二)購買行為類型

1.習慣性購買行為

2.尋求多樣化購買行為

3.化解不協調購買行為

4.復雜購買行為

(三)購買決策過程

1.引起需要

2.信息收集

3.方案評價

4.購買決策

5.購后行為

四、住房市場中的消費者行為

第六節房地產市場分析與市場分析報告

一、房地產市場分析的概念與作用

(一)房地產市場分析的概念

(二)房地產市場分析的層次

(三)房地產市場分析的作用

1.開發商

2.投資者和金融機構

3.設計人員

4.營銷經理

5.地方政府

6.租戶和購房者

(四)市場區域的確定

1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

2.物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

二、房地產市場分析的內容

(一)宏觀因素分析

(二)市場狀況分析

1.供給分析

2.需求分析

3.競爭分析

4.市場占有率分析

(三)相關因素分析

1.住宅項目

2.寫字樓項目

3.商業購物中心項目

4.工業或倉儲項目

三、房地產市場分析報告

考試要求

1.了解市場調查的意義、內容和步驟;

2.了解對市場調查的分析與評估;

3.熟悉市場規模的估計;

4.熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法、專家意

見法和時間序列分析法;

5.了解市場趨勢分析中的相關分析法;

6.熟悉市場細分;

7.熟悉目標市場選擇;

8.掌握市場定位;

9.了解競爭者分析;

10.熟悉消費者購買行為分析;

11.住房市場中的消費者行為;

1 2.掌握房地產市場分析與市場分析報告。

第五章現金流量與資金時間價值

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對現金流量、資金時間價值及相關概念、復利計算公式、復利系數的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節現金流量

一、現金流量的概念

二、現金流量圖

三、房地產投資活動中的現金流量

(一)開發一銷售模式現金流量圖

(二)開發一持有出租一出售模式現金流量圖

(三)購買一持有出租一出售模式現金流量圖

(四)購買一更新改造一出售模式現金流量圖

(五)購買一更新改造一出租一出售模式現金流量圖

第二節資金時間價值

一、資金時間價值的概念

二、利息與利率

(一)利息

(二)利率

(三)利率的決定和影響因素

1.古典學派的儲蓄投資決定理論

2.流動性偏好利率理論

3.可貸資金利率理論

4.IS—LM曲線模型的利率理論

5.馬克思的利率決定理論

6.影響利率的其他因素

三、單利計息與復利計息

(一)單利計息

(二)復利計息

四、名義利率與實際利率

(一)名義利率與實際利率的概念

(二)名義利率與實際利率的關系式

第三節資金等效值與復利計算

一、資金等效值的概念

二、復利計算

(一)常用符號

(二)公式與系數

1.一次支付的現值系數和終值系數

2.等額序列支付的現值系數和資金回收系數

3.等額序列支付的終值系數和儲存基金系數

4.等差序列的現值系數和年費用系數

5.等比序列的現值系數和年費用系數

(三)復利系數的標準表示法

三、復利系數的應用

考試要求

1.掌握現金流量;

2.掌握資金時間價值的概念;

3.掌握利息與利率;

4.了解古典學派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率

理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;

5.熟悉影響利率的其他因素;

6.掌握單利計息與復利計息;

7.掌握名義利率與實際利率;

8.掌握資金等效值與復利計算。

第六章經濟評價指標與方法

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產投資項目經濟效果、各類經濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度

考試內容

第一節效益和費用識別

一、投資與成本

(一)廣義投資與成本的概念

1.投資

2.成本

(二)房地產投資分析中的投資與成本

1.開發項目總投資

2.開發產品成本

3.營業成本

4.期間費用

5.運營費用

二、營業收人、利潤和稅金

(一)營業收入

(二)利潤

(三)稅金

1.營業稅金及附加

2.城鎮土地使用稅和房產稅

3.土地增值稅

4.企業所得稅

三、房地產投資經濟效果的表現形式

(一)置業投資

(二)開發投資

第二節經濟評價指標

一、投資回收與投資回報

二、經濟評價指標體系

三、全部投資和資本金評價指標的差異

四、通貨膨脹的影響

第三節動態盈利能力指標及其計算

一、財務凈現值

二、財務內部收益率

三、動態投資回收期

第四節靜態盈利能力指標及其計算

一、成本利潤率與銷售利潤率

(一)成本利潤率

(二)銷售利潤率

二、投資利潤率

三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

(一)資本金利潤率

(二)資本金凈利潤率

四、靜態投資回收期

五、現金回報率與投資回報率

(一)現金回報率

(二)投資回報率

第五節清償能力指標及其計算

一、利息

二、借款償還期

三、利息備付率

四、償債備付率

五、資產負債率

六、流動比率

七、速動比率

第六節房地產投資方案經濟比選

一、方案經濟比選及其作用

(一)方案經濟比選

(二)方案經濟比選的類型

(三)方案經濟比選的作用

(四)方案比選中的決策準則

1.備選方案差異原則

2.最低可接受收益率原則

3.不行動原則

二、方案經濟比選定量分析方法

(一)凈現值法

(二)差額投資內部收益率法

(三)等額年值法

(四)費用現值比較法和費用年值比較法

(五)其他經濟比選方法

三、方案經濟比選方法的選擇

(一)比選方法選擇規則

(二)方案經濟比選的特殊注意事項

考試要求

1.掌握效益和費用識別; ·

2.掌握投資回收與投資回報;

3.掌握經濟評價指標體系;

4.掌握全部投資和資本金評價指標的差異;

5.了解通貨膨脹的影響;

6.掌握動態盈利能力指標及其計算;

7.掌握靜態盈利能力指標及其計算;

8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算;

9.熟悉資產負債率、流動比率和速動比率指標及其計算;

10.熟悉方案經濟比選的概念及其作用;

11.掌握方案經濟比選定量分析方法;

12.熟悉方案經濟比選方法的選擇規則及特殊注意事項。

第七章風險分析與決策

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對風險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

第一節房地產投資項目不確定性分析

一、房地產開發項目的主要不確定性因素

(一)土地費用

(二)建筑安裝工程費

(三)租售價格

(四)開發期與租售期

(五)容積率及有關設計參數

(六)資本利率

(七)貸款利率

二、房地產置業投資項目的主要不確定性因素

(一)購買價格

(二)權益投資比率

(三)空置率

(四)運營費用

三、不確定性因素的相互作用

第二節盈虧平衡分析

一、盈虧平衡分析的基本原理

二、房地產開發項目盈虧平衡分析

(一)最低租售價格分析

(二)最低租售數量分析

(三)最高土地取得價格

(四)最高工程費用

(五)最高購買價格

(六)最高運營費用比率

(七)多因素臨界點組合

三、房地產開發項目盈虧平衡分析示例

(一)保本點分析

(二)臨界點分析

第三節敏感性分析

一、敏感性分析的概念

二、敏感性分析的步驟

三、單因素與多因素敏感性分析

四、敏感性分析的“三項預測值”法

第四節風險分析

一、風險分析的界定

二、風險分析的一般過程和方法

(一)風險辨識

(二)風險估計與評價常用方法

1.調查和專家打分法

2.解析方法

3.蒙特卡洛模擬法

三、概率分析的步驟與概率確定方法

(一)概率分析的步驟

(二)概率的確定方法

四、概率分析中的期望值法

(一)期望值法的步驟

(二)期望值法應用示例

五、蒙特卡洛模擬法

第五節決策的概念與方法

一、決策的概念

(一)決策及其特征

(二)決策的原則與評價標準

(三)決策理論

二、決策的方法

(一)確定型決策方法

(二)風險型決策方法

(三)不確定型決策方法

三、房地產投資決策

(一)房地產投資決策的工作階段與步驟

(二)房地產投資決策的類型

(三)房地產投資決策中的投資策略與投資收益目標

第六節房地產投資決策中的實物期權方法

一、傳統投資決策方法的局限性

二、房地產投資決策的期權性質

三、實物期權方法與房地產投資決策

(一)關于實物期權方法及適用范圍

(二)實物期權方法投資決策的一般過程

(三)房地產投資決策中常見的期權問題

1.確定合理的開發時機(等待投資型期權)

2.決定是否放棄投資機會或項目(放棄型期權)

3.決定是否開發一些成長型項目(成長型期權)

四、實物期權方法的實際應用

五、應用實物期權方法決策需注意的問題

(一)注意實物期權方法與傳統投資決策方法的有機結合

(二)注意實物期權方法在應用過程中的一些假設條件

(三)注意實物期權方法自身存在的局限性

考試要求

1.掌握房地產開發項目的主要不確定性因素;

2.掌握房地產置業投資項目的主要不確定性因素;

3.熟悉不確定性因素的相互作用;

4.掌握盈虧平衡分析;

5.掌握敏感性分析的概念和步驟;

6.掌握單因素與多因素敏感性分析;

7.了解敏感性分析的“三項預測值”法;

8.掌握風險分析的界定;

9.了解風險分析的一般過程和方法;

10.熟悉概率分析的步驟與概率確定方法;

11.掌握概率分析中的期望值法;

12.了解蒙特卡洛模擬法;

13.掌握決策的概念;

14.了解決策的方法;

15.掌握房地產投資決策;

16.掌握傳統投資決策方法的局限性;

17.了解房地產投資決策的期權性質;

18.了解實物期權方法與房地產投資決策;

19.熟悉實物期權方法的實際應用;

20.了解應用實物期權方法決策時需注意的問題。

第八章 房地產開發項目可行性研究

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對可行性研究基本概念以及房地產開發項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節可行性研究概述

一、可行性研究的含義和目的

二、可行性研究的作用

(一)申請項目核準的依據

(二)項目投資決策的依據

(三)籌集建設資金的依據

(四)開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

(五)下階段規劃設計工作的依據

三、可行性研究的依據

四、可行性研究的工作階段

(一)投資機會研究

(二)初步可行性研究

(三)詳細可行性研究

(四)項目評估與決策

第二節可行性研究的內容與步驟

一、可行性研究的內容

(一)項目概況

(二)開發項目用地現狀調查

(三)市場分析和建設規模的確定

(四)規劃設計方案的選擇

(五)資源供給條件分析

(六)環境影響評價

(七)項目開發組織機構和管理費用的研究

(八)開發建設計劃的編制

(九)項目經濟及社會效益分析

(十)結論及建議

二、可行性研究的步驟

(一)接受委托

(二)調查研究

(三)方案選擇和優化

(四)財務評價和綜合評價

(五)編制可行性研究報告

第三節房地產開發項目策劃與基礎參數選擇

一、房地產開發項目策劃

(一)區位分析與選擇

(二)開發內容和規模的分析與選擇

(三)開發時機的分析與選擇

(四)合作方式的分析與選擇

(五)融資方式與資金結構的分析與選擇

(六)產品經營方式的分析與選擇

二、構造評價方案

三、選擇基礎參數

(一)時間類參數

(二)融資相關參數

(三)收益相關指標

(四)評價標準類指標

第四節房地產開發項目投資與收入估算

一、投資估算

(一)土地費用

1.征收補償費

2.土地出讓價款

3.土地轉讓費

4.土地租用費

5.土地投資折價

(二)勘察設計和前期工程費

(三)房屋開發費

1.建筑安裝工程費

2.基礎設施建設費

3.公共配套設施建設費

(四)其他工程費

(五)開發期間稅費

(六)管理費用

(七)銷售費用

(八)財務費用

(九)不可預見費

二、資金使用計劃

三、收入估算與資金籌措

(一)收入估算

1.租售方案

2.租售價格

3.租售收入

4.收款方式

(二)資金籌措

第五節房地產開發項目財務報表的編制

一、基本報表

(一)現金流量表

1.項目投資現金流量表

2.資本金現金流量表

3.投資者各方現金流量表

(二)財務計劃現金流量表

(三)利潤表

(四)資產負債表

二、輔助報表

三、財務報表的編制

第六節可行性研究報告的撰寫

一、可行性研究報告的基本構成

(一)封面

(二)摘要

(三)目錄

(四)正文

(五)附表

(六)附圖

二、可行性研究報告正文的寫作要點

(一)項目總說明

(二)項目概況

(三)投資環境研究

(四)市場研究

(五)項目地理環境和附近地區競爭性發展項目

(六)規劃方案及建設條件

(七)建設方式及進度安排

(八)投資估算及資金籌措

(九)項目評估基礎數據的預測和選定

(十)項目經濟效益評價

(十一)風險與不確定性分析

(十二)可行性研究的結論

考試要求

1.熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段;

2.熟悉可行性研究的內容;

3.了解可行性研究的步驟;

4.熟悉房地產開發項目策劃;

5.掌握構造評價方案;

6.掌握選擇基礎參數;

7.掌握房地產開發項目投資與收入估算;

8.掌握基本報表;

9.熟悉輔助報表;

10.掌握財務報表的編制;

11.熟悉可行性研究報告的撰寫。

第九章 房地產金融與項目融資

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產資本市場及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節房地產本市場

一、房地產市場與資本市場

二、房地產權益融資

(一)房地產權益融資的特點

(二)中國房地產權益融資需求

(三)房地產權益融資的新發展

三、房地產債務融資

(一)債務融資的特點

(二)債務融資的類型結構

1.銀行信貸

2.商業信用

3.企業債券

4.租賃融資

(三)房地產債務融資來源

第二節公開資本市場融資

一、證券市場概述

(一)證券市場的分類

1.證券發行市場和證券交易市場

2.股票市場和債券市場

(二)證券市場的構成要素

1.證券市場參與者

2.證券市場交易工具

3.證券交易場所

(三)證券市場的功能

1.籌資功能

2.定價功能

3.資本配置功能

(四)我國證券市場及發展概況

二、房地產企業公開資本市場融資方式

(一)股票市場融資

1.首次公開發行

2.配股和增發

(二)債券市場融資

1.公司債券

2.可轉換債券

3.分離交易的可轉換公司債券

三、公開資本市場融資中的定價問題

(一)企業或資產估值模型

(二)股票發行價格定價

第三節銀行信貸融資

一、房地產開發貸款

(一)房地產開發貸款的種類

1.地產開發貸款

2.房產開發貸款

(二)房地產開發貸款的風險

1.政策風險

2.市場風險

3.經營風險

4.財務風險

5.完工風險

6.抵押物估價風險

7.貸款保證風險

(三)房地產開發貸款的風險管理

二、土地儲備貸款

(一)土地儲備貸款的發放

(二)土地儲備貸款的風險

(三)土地儲備貸款的風險管理

三、房地產抵押貸款

(一)房地產抵押貸款的概念與發展現狀

(二)房地產抵押貸款的種類

1.個人住房抵押貸款

2.商用房地產抵押貸款

3.在建工程抵押貸款

(三)個人住房貸款的風險

1.操作風險

2.信用風險

3.市場風險

4.管理風險

5.法律風險

(四)金融機構對房地產抵押物的要求

1.合法設定房地產抵押權

2.擇優選擇設押的房地產

3.合理確定抵押率

4.處置抵押物的渠道暢通

(五)個人住房抵押貸款的風險管理

四、房地產抵押貸款二級市場

(一)抵押貸款二級市場的發展

(二)抵押貸款二級市場發展的條件 ’

(三)抵押貸款支持證券的類型

第四節房地產投資信托基金

一、房地產投資信托基金概述

(一)房地產投資信托基金的概念

(二)房地產投資信托基金的功能

1.提供了收益較高的投資工具

2.提高了房地產投資的流動性

3.為投資者有效規避風險

4.給房地產企業提供了直接融資渠道

(三)房地產投資信托基金的特征

1.流動性好

2.市場價值穩定

3.高現金回報

4.有效分散投資風險

5.抵御通貨膨脹

(四)房地產投資信托基金發展概況

二、房地產投資信托資金分類與組織形式和結構

(一)房地產投資信托基金的分類

(二)房地產投資信托基金的組織形式

(三)房地產投資信托基金的組織結構

(四)估價在房地產投資信托基金中的作用

三、房地產投資信托資金發行流程

四、房地產投資信托資金風險及其管理

(一)房地產投資信托基金的風險

1.經營風險

2.市場風險

3.利率風險

(二)房地產投資信托基金的風險管理

1.提升專業化經營水平

2.提升規模經營水平

3.吸引機構投資者參與

4.制定積極穩妥的經營戰略

5.建立優秀的管理隊伍

第五節房地產項目融資

一、房地產項目融資的概念 -

(一)房地產投資項目使用資金特性

(二)房地產項目融資的含義

(三)房地產項目融資的意義

二、房地產項目融資方案

(一)融資組織形式選擇

(二)資金來源選擇

(三)資本金籌措

(四)債務資金籌措

1.信貸融資

2.債券融資

(五)預售或預租

(六)融資方案分析

1.資金來源可靠性分析

2.融資結構分析

3.融資成本分析

4.融資風險分析

三、金融機構對房地產項目貸款的審查

(一)企業資信等級評價

(二)貸款項目評估

(三)房地產貸款擔保方式評價

1.保證

2.抵押

3.質押

(四)貸款綜合評價

考試要求

1.了解房地產市場與資本市場;

2.熟悉房地產權益融資與債務融資;

3.了解證券市場的分類、構成要素、功能，及我國證券市場及發展概況;

4.熟悉房地產企業公開資本市場融資方式;

5.熟悉公開資本市場融資中的定價問題;

6.掌握房地產開發貸款的種類;

7.了解房地產開發貸款的風險及其管理;

8.熟悉土地儲備貸款;

9.掌握房地產抵押貸款的概念與發展現狀;

10.掌握房地產抵押貸款的種類;

11.了解個人住房貸款的風險;

12.熟悉金融機構對房地產抵押物的要求;

13.了解個人住房抵押貸款的風險管理;

14.了解抵押貸款二級市場;

15.掌握房地產投資信托基金的概念、功能、特征及發展概況;

16.了解房地產投資信托資金分類與組織形式和結構;

17.了解房地產投資信托資金發行流程;

18.了解房地產投資信托資金風險及其管理;

19.掌握房地產項目融資的概念;

20.熟悉房地產項目融資方案;

21.熟悉金融機構對項目貸款的審查。

第十章物業資產管理

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對物業管理、房地產資產管理等概念及工作內容以及收益性物業租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節物業資產管理的內涵

一、物業管理

二、設施管理

三、房地產資產管理

四、房地產組合投資管理

第二節物業管理的內容

一、制定物業管理計劃

(一)確立目標

(二)檢查物業質量狀況

(三)形成租金方案和出租策略

(四)提出預算(包括管理費)

(五)簽訂物業服務合同

(六)物業管理記錄和控制

二、加強市場宣傳

三、制定租金收取辦法

四、物業的維修養護

五、安全保衛

六、協調與業主和租戶的關系

七、進行物業管理組織與控制

第三節寫字樓物業管理

一、寫字樓物業的分類

(一)甲級寫字樓

(二)乙級寫字樓

(三)丙級寫字樓

二、寫字樓分類中應考慮的因素

(一)位置

(二)交通方便性

(三)聲望或形象

(四)建筑形式

(五)大堂

(六)電梯

(七)走廊

(八)寫字樓室內空間布置

(九)為租戶提供的服務

(十)建筑設備系統

(十一)物業管理水平

(十二)租戶類型

三、寫字樓租戶的選擇

(一)商業信譽和財務狀況

(二)所需面積大小

1.可能面積的組合

2.尋租者經營業務的性質

3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

(三)需要提供的物業管理服務

四、寫字樓租金的確定

(一)計算可出租或可使用面積

(二)基礎租金與市場租金

(三)出租單元的面積規劃和室內裝修

五、寫字樓的租約與租約談判

(一)租賃合約中的標準條款

(二)折讓優惠和租戶權利的授予

第四節零售商業物業管理

一、零售商業物業分析

(一)零售商業物業的分類

(二)零售商業物業的商業輻射區域分析

(三)特色、位置和停車

二、零售商業物業租戶的選擇 .

(一)聲譽

(二)財務能力

(三)組合與位置分配

(四)需要的服務

三、零售商業物業的租金

(一)基礎租金

(二)百分比租金

(三)代收代繳費用和凈租約

(四)租金的調整

四、零售商業物業的租約

(一)關于每一獨立承租單元的用途

(二)限制經營內容相似的租戶

(三)限制租戶在一定地域范圍內重復設店

(四)營業時間

(五)公用面積的維護

(六)廣告、標志和圖形

(七)折讓優惠

(八)其他條款

五、零售商業物業的其他管理工作

第五節收益性物業的運營費用與財務報告

一、收益性物業經營狀況的評估

(一)現金流

1.潛在毛租金收人

2.空置和收租損失

3.其他收入

4.有效毛收入

5.收益性物業的運營費用

6.凈經營收人

7.抵押貸款還本付息

8.現金流計算

(二)相關問題分析

1.物業估價

2.大修基金和保證金基金

3.所得稅

二、收益性物業管理中的運營費用

(一)人工費

(二)公共設施設備日常運行、維修及保養費

1.維修和保養費

2.室內裝修費

3.生活用水和污水排放

4.能源費

5.康樂設施費

6.雜項費用

(三)綠化養護費

(四)清潔衛生費

(五)保安費用

(六)辦公費

(七)固定資產折舊費

(八)不可預見費

(九)保險費

(十)物業管理企業的服務費和利潤

(十一)法定稅費

(十二)房產稅

三、收益性物業管理中的預算

(一)年度運營預算

(二)資本支出預算

(三)長期預算

四、收益性物業財務收支報告

考試要求

1.掌握物業管理;

2.熟悉設施管理;

3.熟悉房地產資產管理;

4.了解房地產組合投資管理;

5.掌握制定物業管理計劃;

6.熟悉加強市場宣傳;

7.掌握制定租金收取辦法;

8.了解物業的維修養護;

9.了解安全保衛;

10.了解協調與業主和租戶的關系;

11.了解進行物業管理組織與控制;

12.掌握寫字樓物業的分類;

13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素;

14.熟悉寫字樓租戶的選擇;

15.掌握寫字樓租金的確定;

16.了解寫字樓物業的租約與租約談判;

l7.掌握零售商業物業分析;

18.熟悉零售商業物業租戶的選擇;

19.掌握零售商業物業的租金;

20.了解零售商業物業的租約;

21.了解零售商業物業的其他管理工作;

22.掌握收益性物業經營狀況的評估;

23.掌握收益性物業管理中的運營費用;

24.熟悉收益性物業管理中的預算;

25.熟悉收益性物業財務收支報告。

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