第一章 房地產業

第一節 房地產業概述

一、房地產業的基本概念

房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。在國民經濟產業匪類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。

房地產業與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業;房地產業兼有生產(開發)、經營、服務和管理等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發建設的甲方，建筑業是乙方;房地產業是策劃者、組織者和發包單位;建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務

我國現代房地產業是從20世紀70年代末80年代初，在改革開放的背景下，隨著城鎮住房制度改革和城鎮國有土地使用制度改革的啟動與深入推進，迅速發展壯大起來的。20世紀50年代至70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，房地產市場基本上消失了，這個時期幾乎沒有房地產業，只有建筑業。城鎮住房制度改革簡稱住房制度改革或者房改，把過去那種城鎮住房主要依靠國家投資建設、排隊分配、低租金使用的做法，轉變成為主要由房地產開發商開發建設、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。城鎮國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，把過去那種城鎮國有土地使用權與所有權合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉讓的做法，改變成了土地使用權與所有權分離，主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉讓、出租、抵押的做法。

二、房地產業的作用

房地產業關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性產業，是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。房地產業有以下重要作用：

(1)可以為國民經濟發展提供重要的物質條件。房地產是國民經濟發展的基本生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。

(2)房地產業關聯度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產業的發展，促進國民經濟持續快速健康增長。

(3)可以改善人民的住房條件和生活環境。

(4)可以加快IB城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌。通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施。

(5)有利于優化產業結構，改善投資硬環境，吸引外資，加快改革開放的步伐。

(6)可以擴大就業，特別是房地產經紀行業和物業管理行業，需要的從業人員較多。

(7)可以增加政府財政收入。

隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中將發揮更廣泛、更重要的作用。

三、房地產業的細分

在房地產開發、經營等過程中，需要多學科的知識和多行業的參與，例如測繪、勘察設計、城市規劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認為，房地產業主要包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。其中，房地產中介服務和物業管理合稱房地產服務業;房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此，房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業又可分為房地產中介服務業和物業管理業，房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。

房地產開發經營業主要是取得待開發房地產特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發或者房屋建設，再轉讓開發完成后的土地、房地產開發項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發經營業具有投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業關聯度高、帶動力強等特點。房地產開發企業的收入具有不連續性。房地產開發商主要是組織者和決策者，要關注房地產市場的發展變化，把資金、相關專業服務人員和機構、建筑承包商等結合起來完成房地產開發經營活動。

四、房地產業的歷史沿革

房地產業在中國是一個既古老又新興的產業，其發展大體上可以分為下列五個時期：(1)1949年以前。據有關文字記載，中國在3000多年前就出現了田地的交換和買賣。長達2000多年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等經濟活動。19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產業產生并得到了迅速發展。但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。

(2)1949～1955年。解放初期，穩定城市房地產秩序，是開展經濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。為此，首先接收了舊政府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關政策規定，開展了大規模的房地產清查登記，以極高的效率建立了新的房地產管理秩序。第三，國家在極其緊張的財政經費中，撥出?？罡脑炫f社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。

(3)1956～1965年。隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”和“公私合營”的形式對出租私有房屋進行了社會主義改造，付給房主定租和股息，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。

(4)1966~1978年?！笆陝觼y”時期，城市房地產管理工作受到極大破壞。房地產管理機構幾起幾落，產權管NNAN亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，欠賬越來越多，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

(5)1978年以后。隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城鎮土地使用制度改革和房地產生產方式改革，1987年10月 25日，中國共產黨第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出：“社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場;單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。”

2003年8月12日，國務院印發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發E2003]18號)，要求要充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。

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（責任編輯：中大編輯）

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