市場監測與預警指標

【指標一】土地轉化率

·土地轉化率=當期政府批準新建商品房預售和銷售面積/當期出讓土地規則建筑面積

·監測土地供應與住房供應之間關系，反映土地轉化為房屋的效率

【指標二】土地開發強度系數

·開發強度系數=房地產開發投資/GDP或固定資產投資

·反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的狀況

【指標三】開發投資杠桿率

·開發投資杠桿率=房地產開發投資/自有資金或權益資本

·反映企業財務風險水平，值越高，說明自有資金越少，風險越大

【2017年真題】某房地產開發項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發投資杠桿率為(　)。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監測與預警指標。開發投資杠桿率是指房地產開發投資與開發商投入的權益資本的比率，開發投資杠桿率=10000/4000=2.50。參見教材P43。

【2016年真題】下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是(　)。

A.開發強度系數

B.土地轉化率

C.住房可支付性指數

D.住房市場指數

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場監測與預警指標。開發強度系數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況。參見教材P43。

【指標四】住房可支付性指數(HAI)

■HAI=100，說明中位數收入水平的家庭正好能承受中位數價格的住房;

■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低;

■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了

【指標五】住房價格合理性指數

■從經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出判斷

【指標六】房價租金比

■房價租金比=房價/租金

■考察房地產價格是否過度偏離其使用價值

【指標七】量價彈性

·量價彈性=房地產價格變化率/房地產交易變化率

·判斷市場所處的景氣階段

【指標八】個人住房抵押貸款還款收入比

·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

·反映個人住房抵押貸款違約風險水平

【典型例題】下列房地產市場預警指標中，屬于考察房地產價格是否過度偏離其價值的是(　)。

A.住房可支付性指數

B.住房價格合理性指數

C.房價租金比

D.量價彈性

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監測與預警指標。選項A住房可支付性指數，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力;選項B住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系;選項C房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值;選項D量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。參見教材P43～44。

【指標九】住房市場指數

■反映開發商對未來市場預期的指標

■根據開發商對當前銷售、未來6個月銷售量、對潛在購買者數量預期的調查結果構造

【指標十】消費者信心指數

■消費者近期的購房意愿

■根據對消費者未來6個月內是否計劃買房的調查結果構造

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