一、土地使用權出讓價格評估

1、法律依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定。

2、出讓方式及價格管理

采取拍賣、招標、協議方式出讓。采取協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。

3、國有土地使用權出讓評估的特點：

①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準

土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣; 與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。

②估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日;招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日;協議方式出讓國有土地使用權時，其協議底價估價時點為宗地協議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續開始日。

③不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發法兩種評估方法;協議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數修正法。

④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區域或鄰近地區，或處于同一供求圈內或同一等級土地內。

4、成本法在國有土地使用權出讓價格評估上的應用。

《規范》規定，土地取得費用包括：

①征地(土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費)和房屋拆遷補償費(被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產、停業期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規定的其他有關稅費);

②土地使用權出讓金或者地價款;③有關土地取得的手續費和稅金。

二、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經營方式、收益水平，因此估價時應根據其具有的不同功能及其經營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經營方式主要有：

(1)客房?？头糠帐切羌壘频甑闹饕δ?，一般設有各種類型的客房，如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務房、一般行政套房、高級行政套房等?？头康慕洜I收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據客房數量求取。

(2)商場。星級酒店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經營，其收益的測算注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內根據所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。

(3)餐飲。星級酒店一般設有中餐廳、西餐廳，其經營的方式主要有出租經營、自主經營。出租經營餐廳的收益可以根據租約或市場法求取，自主經營餐廳的收益可根據市場調查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據座位數量求取。

(4)商務、會議。星級酒店的商務主要包括各種服務商務，如外幣兌換服務、票務服務、旅游服務等，星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務、會議廳一般采取自主經營，經營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。

(5)娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能，如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經營的方式主要有出租經營和自主經營，出租經營的收益可以根據租約或市場法求取，自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等求取。

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