第四章 宗地估價方法與程序

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對宗地估價方法與程序的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 宗地估價程序

一、宗地估價一般程序及內容

二、宗地估價程序之間的邏輯關系

第二節 市場比較法的估價程序

一、收集宗地交易實例

二、確定比較實例

三、建立價格可比基礎

四、交易情況修正

五、估價期日修正

六、區域因素比較與修正

七、個別因素比較與修正

八、使用年期等其他因素修正

九、測算比準價格

第三節 收益還原法的估價程序

一、收集相關資料

二、測算年總收益

三、確定年總費用

四、計算年純收益

五、確定還原率

六、選用適當的計算公式

七、測算收益價格

第四節 成本逼近法的估價程序

一、收集相關資料

二、確定土地取得費

三、確定土地開發費

四、確定各項稅費

五、計算土地投資利息

六、計算土地開發利潤

七、確定土地增值

八、價格修正確定

第五節 剩余法的估價程序

一、評估現有不動產中所含土地價格

（一）調查待估宗地的基本情況

（二）測算不動產總價

（三）測算房屋現值

（四）測算交易稅費

（五）測算待估宗地價格

二、評估待開發土地價格

（一）調查待估宗地的基本情況

（二）確定待估宗地的最有效利用方式

（三）測算開發完成后的土地或不動產總價

（四）估計開發周期和投資進度安排

（五）測算開發成本和客觀開發利潤

（六）測算待估宗地價格

第六節 基準地價系數修正法的估價程序

一、確定基準地價的有效性

二、明確基準地價的內涵

三、確定待估宗地所處土地級別或均質區域

四、確定待估宗地參照的基準地價

五、分析待估宗地的地價影響因素

六、編制待估宗地地價影響因素條件說明表

七、確定并編制待估宗地地價修正系數表

八、進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

九、測算待估宗地價格

第七節 標定地價系數修正法的估價程序

一、確定標定地價有效性

二、選擇可比標準宗地

三、進行交易情況指數、期日地價指數、個別因素條件指數、年期修正指數等修正

四、測算待估宗地價格

考試要求

1. 掌握宗地估價一般程序及各步驟的具體內容與要求；

2. 掌握宗地估價程序之間的邏輯關系；

3. 掌握市場比較法的估價程序；

4. 掌握收益還原法的估價程序；

5. 掌握成本逼近法的估價程序；

6. 掌握剩余法的估價程序；

7. 掌握基準地價系數修正法的估價程序；

8. 掌握標定地價系數修正法的估價程序。

（責任編輯：gx）

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