第九章 成本法（成本逼近法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對成本法（成本逼近法）的含義、理論依據、適用對

象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據

三、成本法的適用對象

四、成本法的適用條件

五、成本法的估價步驟

第二節 房地產價格構成

一、土地成本

（一）市場購置的土地成本

（二）征收集體土地的土地成本

（三）征收國有土地上房屋的土地成本

二、建設成本

三、管理費用

四、銷售費用

五、投資利息

（一）投資利息的含義

（二）投資利息的計算

六、銷售稅費

七、開發利潤

第三節 成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產的基本公式

（一）適用于舊的房地的基本公式

（二）適用于舊的建筑物的基本公式

二、適用于新的房地產的基本公式

（一）適用于新的房地的基本公式

（二）適用于新開發的土地的基本公式

（三）適用于新的建筑物的基本公式

三、適用于在建工程的基本公式

第四節 重新購建成本的測算

一、重新購建成本的內涵

二、重新購建成本的求取思路

（一）房地重新購建成本的求取思路

（二）土地重新購建成本的求取思路

（三）建筑物重新購建成本的求取思路

三、建筑物重新購建成本的求取方式

四、建筑物重新購建成本的求取方法

（一）單位比較法

（二）分部分項法

（三）工料測量法

（四）指數調整法

第五節 建筑物折舊的測算

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）建筑物折舊的含義

（二）建筑物折舊的原因

二、建筑物折舊的求取方法

（一）年限法

（二）市場提取法

（三）分解法

三、求取建筑物折舊應注意的問題

（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質不同

（二）土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響

第六節 房屋完損等級評定和折舊的有關規定

一、房屋完損等級評定的有關規定

二、房屋折舊的有關規定

考試要求

1. 熟悉成本法的含義；

2. 熟悉成本法的理論依據；

3. 掌握成本法的適用對象；

4. 熟悉成本法的適用條件；

5. 熟悉成本法的估價步驟；

6. 掌握房地產價格構成；

7. 掌握成本法的基本公式；

8. 熟悉重新購建成本的內涵；

9. 熟悉重新購建成本的求取思路；

10. 掌握建筑物重新購建成本的求取方式；

11. 熟悉建筑物重新購建成本的求取方法；

12. 掌握建筑物折舊的測算；

13. 了解房屋完損等級評定的有關規定；

14. 了解房屋折舊的有關規定。

（責任編輯：gx）

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