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2024年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)典考題及答案

1、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為(　)。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日

D、委托估價(jià)之日

2、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

3、下列關(guān)于替代原則，表述錯誤的是(　)。

A、替代原則會用于比較法、收益法，成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

4、對于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值(　)支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、無法確定

5、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?　)。

A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為8000元/平方米，土地市場單價(jià)為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

7、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

10、運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

參考答案及解析

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯誤，整個(gè)比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整?！霸摻ㄖ飪r(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說明建筑物價(jià)值為負(fù)值。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價(jià)值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。

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（責(zé)任編輯：gx）

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