三、找錯

找錯題第一版問題及答案

1、估價人員應為注冊房地產估價師

2、假設和限制條件中：依據《估價規范》和委托人要求不對

3、假設和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設中好像是不能保證建筑質量不承擔責任，而聲明中卻強調不存在質量問題)

4、比較法中路口和樓層屬于區域因素而不是個別因素(這個比較玄，湊數的。第一次考沒安排好時間)

5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等

6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調整

7、可比實例租金內涵未交代，是否為客觀市場租金

8、可比實例空置率未說明取值依據，空置率均為5%

9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應說明不作修正的理由

10、夾層是否合法應予以調查核實并加以說明

11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分

12、估價結果缺少車庫的價值

13、忘了

找錯題第二版問題及答案

1、 封面中缺注冊估價師的注冊號

2、結果報告中，估價對象缺房地產建成具體到月。

3、技術報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致

4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進行調整。

5、交易實例2交易日期修正取值無理由

6、未說明實例是否包含車庫的價值

7、缺租賃保證金及押金的利息

8、鋼混40年錯

9、收益年限29年錯

10、收益法公式選用無理由

11、總價計算錯誤，不應按511.45平方米計算或說明計算的理由

12、缺修正金額計算的過程和理由

13、估價報告應用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。

找錯題第三版問題及答案

1、 封面估價人員表述錯，應為注冊房地產估價師;

2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫;

3、估價師聲明沒有注冊房地產估價師蓋章;

4、結果報告估價對象權益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項權設立時間;

5、技術報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致;

6、市場法中可比實例缺權益狀況的修正;

7、市場法可比實例2未進行交易日期修正;

8、市場法個別因素調整中缺車庫和夾層的修正;

9、收益法年總費用中缺租賃費;

10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權剩余年限;

11、收益法中租賃期未采用租約期租金;

12、收益法中維修費計算基數錯誤，不應該為估價對象實際重置價格;

13、技術報告估價結果內涵表述不清，未明確車庫價值是多少

找錯題第四版問題及答案

1、 封面中“估價人”錯誤，應為房地產注冊估價師

2、致委托人函中缺報告應用有效期

3、可比實例3未作樓層修正

4、估價結果報告中缺區位狀況

5、收益年限29年錯，應為27年

6、收益法中未計算車位價格

7、鋼筋混凝土結構耐用年限40年錯

8、確定估價結果時取511.??錯，應為411.??

9、保險費基數取有效收入錯。

10、樓層屬于區位因素

11、收益法中凈收益未考慮租約因素

12、假設和限制條件中不考慮租約因素錯

13、凈收益測算缺其他收入

（責任編輯：fky）

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