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2013年房地產估價師真題《理論方法》練習

發表時間:2014/10/9 15:35:45 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)

1.某商場的建筑面積6000㎡,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計,不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成,現實社會一般貸款成數為5成。調查得知,現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款,房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格:一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務;二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)

2.某廠房的建設用地使用權于2004年9月30日以出讓方式取得,不可續期;建筑物為鋼筋混凝土結構,于2005年9月30日建成,建筑面積lOOOO㎡,容積率為1. 25。因設計原因空調系統比正常多投入120萬元,每年多耗電0.5萬元。經調查,2013年9月30日,類似工業用途50年建設用地使用權的取得價格為1500元/㎡,取得稅費為4. 5%。類似房地產開發項目土地重新購置價格是購置空地總成本的1. 35倍;類似廠房的正常建設成本為1800元/II12,建筑物重建價格是建設成本的1. 32倍;房屋門窗、屋頂破損修復需要30萬元,空調系統以外的其他設備重置價格為80萬元,平均壽命為10年,殘值率為零。土地報酬率為7%,房地產報酬率為8qo。請計算該廠房2013年9月30日的市場價值。(10分)

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