四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)。

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費等合計300元/m2減免30%的政策優(yōu)惠;項目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關(guān)的估價時點時的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價值。

資料與參數(shù)表

評估測算如下(節(jié)選)：

1.土地年期修正系數(shù)置：

K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元

3.開發(fā)成本：

①12000×1000=12000000元

②12000000×6%=720000元

③上繳市政配套建設(shè)費等：12000×300×(1-3%)=252000元

④開發(fā)成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元

4.管理費用：12000×30=360000元

5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金;則投資利息：

15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

6.開發(fā)利潤：(15913600+15240000)×20%=6230720元

7.銷售稅費：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

8.評估價值：總價值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2

（責任編輯：fky）

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