1．某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6％，假設租金和住房市場價值不隨時間發生變化。該家庭希望實現以租養房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30％，余款申請年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

（1）該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房（精確到小數點后2位）？

（2）設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）

2．某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

（1）若開發商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2（精確到個位）?

（2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少（精確到小數點后2位）?（12分）

（責任編輯：fky）

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