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2011年房地產估價師真題《理論方法》練習

發表時間:2014/10/9 15:35:49 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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四、計算題(共2題。要求列出算式和計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程,不得分。計算結果保留小數點后兩位)

1.某宗出租的房地產,建筑面積為40000㎡,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計算,約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構,于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/ ㎡,年平均空置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元,出租人承擔的稅費約占租金收入的8%,該房地產現時土地單價為2100元/㎡,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為10%,請計算該房地產在2010年10月1日的價值(8分)

2.某寫字樓為鋼筋混凝土結構,層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000 ㎡,經濟壽命為60年,有效經過年數為3年。經調查得知,現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡(含裝修、設備費),專業費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,每利率為6%,建設期為2年,建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內均為均勻投入,銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%,又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設備的重置價格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/㎡,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費用為180萬元,安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/㎡,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經測算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環境的變化,該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。(12分)

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