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2010年房地產(chǎn)估價(jià)師真題《理論方法》練習(xí)

發(fā)表時(shí)間:2014/10/9 15:35:42 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意,將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租,某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的(  )。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價(jià)值最大化

D.法律上許可

12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地,甲土地為空地,乙土地上有建筑物,但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示,乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值,這是由于(  )。

A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)

13.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2,經(jīng)調(diào)查,其成交價(jià)格為150

萬(wàn)元,另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0:8,則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是(  )元/m2。

A.8571

B.10000

C.13393

D.15625

14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定,買方付給賣方2659元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為(  )元/m2。

A.2585

B.2393

C.2955

D.2964

15.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值,選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2),因乙別墅位置比甲別墅好,在同等條件下,單價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為(  )元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

16.評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí),估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪,丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格),在求取最終價(jià)格時(shí),對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重,最合適的是(  )

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3

17.某寫字樓的剩余收益年限為38年,預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%,已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為(  )萬(wàn)元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90

18.某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公,約定租賃期限為20年,凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于5年前建成,土地剩余使用年限為30年,目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2,報(bào)酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為(  )萬(wàn)元。

A.96.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是(  )

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

20.下列收益乘數(shù)法中,考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率,但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是(  )。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

(責(zé)任編輯:fky)

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