四、綜合分析題

(一)

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

1.【題干】該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為(　)。

【選項(xiàng)】

A.預(yù)告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押權(quán)預(yù)告

【答案】AC

【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。《物權(quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。

【考點(diǎn)】

2.【題干】劉某應(yīng)繳納的契稅為(　)元。

【選項(xiàng)】

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算。

3.【題干】該企業(yè)出租給丙商場應(yīng)繳納的稅為(　)。

【選項(xiàng)】

A.契稅

B.所得稅

C.印花稅

D.土地増值稅

【答案】BC

【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。

【考點(diǎn)】

4.【題干】關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是(　)。

【選項(xiàng)】

A.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意

C.該租賃關(guān)系不得對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)

D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響

【答案】AC

【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

【考點(diǎn)】

5.【題干】關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說法，正確的為(　)。

【選項(xiàng)】

A.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益

B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償

D.甲、乙銀行按貸款比例受償

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

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