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某市“仁恒河濱城”項目建筑面積89萬平方米，全部是全裝修房。該項目除各區會所、鄰里中心外全部為高層，分三期開發。一期34萬平方米，業主全部入住。二期30萬平方米，正處于裝修階段。三期25萬平方米，結構施工階段，整個工程7年建成。創優目標：單位工程全部為區優質，9棟白玉蘭工程。現已獲得3項白玉蘭獎，3項申安杯。小區景觀、綠化、智能配套設施齊全，建筑檔次高。

一、總承包管理的必要性

從項目的特點不難看出在這種較大型的工程項目上，現代的施工技術越來越復雜，施工質量要求越來越高。按傳統的管理方法，項目上各項活動與外部的配合難度很大，項目施工多樣化、高風險、高質量、短工期、低成本已成為此項目管理的主要特征。改變傳統的管理方式在此項目的必要性越來越突出。

為使項目高效地運作，就必須有高效的管理來協調與外部的關系，解決項目內部與外部各種摩擦，使項目靈活有效地適應內外部協調。把有限的資源分配到最需要的地方，使資源得到有效的配置。因此高效的管理模式直接關系到項目的盈利能力。組織的靈活性對施工計劃與成本控制、工程質量控制、安全管理措施、財務核算等都有重要意義。

二、如何進行總承包管理

總承包管理就是業主方把本來由其對分包方的管理工作全部委托給總包項目部進行管理，并支付一定量的報酬，即是一種有償服務的管理。

“仁恒河濱城”是一個89萬平方米的大型房地產項目，在項目施工中要組織多達上千種的建筑材料進場，組織幾十家專業分包隊伍以及國家壟斷行業的專業隊伍進場施工。無論是業主方還是總包方都面臨著相當大的挑戰，單靠業主方十幾個人的管理是遠遠不夠的。必須把指定分包單位、裝飾施工、材料供貨、設備供貨與安裝、水電安裝、燃氣等單位全部納入總包管理，在工程進度、質量、安全等方面全部由總包管理進行統一協調。在材料供應上總包方對進場材料嚴格把關，對不符合質量要求的甲供材料進行退貨處理。在工程款的結算方面總包對工程質量、施工進度、文明施工、安全、成品保護、協調服從等方面進行考核，經確認后，業主方才可付款。

1、組織管理體系

建筑裝飾裝修施工項目管理是以工程項目本身為對象，以項目經理責任制為基礎，成立由項目經理為主要負責人，配備相應的土建施工員、安裝施工員、裝飾質量員、技術員、安全員、材料員、資料員的管理班子。并由技術部、配套部、裝修設計部、質安監督部、安裝部、材料部等部門配合協調。

項目由組織能力強、有創優經驗的項目經理對預定目標開展活動，帶領一批優秀的管理人員作為項目部管理主體。選擇有技能及經驗的施工隊伍，執行一套先進的工藝流程、可行的驗收標準、嚴格的過程控制、有實效的管理制度，以科學的手段來保證實現預期目標。

2、項目文化建設

總承包管理涉及人員眾多，特別是與業主及監理建立一種伙伴式的關系尤為重要。建立良好的項目文化，然后發展體現共贏價值觀的行為規范、道德標準、關系結構，以此規范項目的相關人員。處處以共贏的價值觀為自身的行為準則，引導和示范項目文化形成。

約束作用：企業與甲方以剛性的合同和柔性的協議兩種形式約束項目成員的心理和行為，使之遵守項目行為規范。

激勵作用：甲方以優質優價支付總包服務費的形式激勵施工方，項目部對下屬員工則采用提升工資、發放獎金的方式調動員工積極性。使項目成員的潛能獲得釋放而為實現項目目標積極工作。

創造和諧氛圍：與甲方、監理及分包方建立溝通機制，創造良好的溝通、團結氛圍，凝聚人心，形成整體。

示范作用：項目組織都是臨時的，項目文化連續性在項目發展中起重要作用。項目經理是項目文化建設的主體，應站在高處，看到遠處，想在前頭，落在實處，起到示范作用。

提高管理效率：項目所形成的項目文化導致高效工作，通過確定富有激勵性的共同目標，形成一種有利于實現項目目標的機制，使項目的創優目標、工期目標、效益目標都得以實現。

3、詳圖設計

根據全裝修的特點，公司設計部在擴初設計的基礎上，進行裝修及建筑結構細部的深化設計，使建筑設計階段無法發現的問題，通過深化設計全部顯現出來，可以將建筑、結構、設備各專業圖紙中的矛盾，功能不合理等問題在施工圖設計階段得到解決;同時利用企業成熟的施工技術和對現場的熟悉程度，與設計之間形成有效的互補關系，將類似工程在現場施工中發現的設計不合理問題，在設計階段反饋給業主和設計方，大大減少施工階段的設計變更量和簽證量，節省較為可觀的成本。

4、質量控制采用企業標準

建筑裝飾裝修工程質量是經過項目決策、設計、施工、驗收和保修等階段形成的，也是從工序質量到分項工程質量、分部工程質量的控制過程。質量控制過程中，執行的是企業驗收標準。通過采用企業標準，因工序之間穿插施工而影響質量的通病得到有效控制，總體質量得到提高，施工隊伍的素質得到提升，總體管理水平也上了一個新臺階。

5、售后服務公司成立由管理人員和技術工人組成的維修部門，從上到下養成良好的服務意識，積極配合物業公司，做好竣工小區的維護工作，遵守物業公司的物業維修細則，認真對待每一份小業主保修單，根據需要，制定相關措施，及時進行維修。并通過回訪，對出現問題的及時維修，與小業主加強溝通，增進相互間的理解。

公司技術部門積極配合維修部開展工作，根據不同的維修內容，制定相應措施，將保修工作做穩、做實，真正做到標本兼治。

三、經濟效益和社會效益總承包管理制度在此項目取得很好的經濟效益和社會效益

一方面業主按建筑面積支付給總包一定的費用，另一方面在協調管理上也非常方便，解決了以前無法解決的問題。如在工程成品保護方面，由于裝修工程工序多，各工種交叉作業，造成室內交叉污染，各種成品被反復破壞，交房后返修率較高。但該項目二期工程開工后，全面完善總包管理體制，交房小業主一次性滿意率達到82%，較理想地解決了這些問題，也解決了大部分質量通病同時也取得較好的社會效益，這種管理模式被業主及許多單位認同，好幾家房產商找上門來進行學習和洽談業務，使本企業的社會知名度大大提高。

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（責任編輯：昆凌）

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