二、地價的特點

1、表示方式不同。既可以用價格表示，還可以用租金表示。

2、價格基礎不同。土地價格不是商品本身價值，而是土地權利和收益的購買價格。

3、形成時間不同。土地個別差異較大，又缺乏完整的市場，價格形成時間長且相對比較困難。

4、土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定。其產生的直接原因基于土地的所有權或使用權的壟斷性。而土地的開發性價格實質是地價的附加。

5、地價主要由地產需求決定。這不同于一般商品的價格由供求雙方決定。

6、地價具有明顯的地區性和個別性。地價很難形成統一的、標準化的市場價格。

7、地價呈明顯上升趨勢，并且上升速度往往高于一般商品。

8、市場價格不同。土地市場不完全，需求及主觀因素的影響很大。

9、折舊現象不同。土地沒有折舊，而且還有增值現象。但我國的情況不同。

三、地價的分類(容易出多選題)

1、按土地權利分類：土地權利是多個權利的集合，相應土地價格可分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。

2、按土地價格形成方式分類：分為交易價格和評估價格(包括交易地價、基準地價、課稅價格)。

3、按政府管理分類：分為申報地價、公告(示)地價。

4、按土地價格表示方法分類：可分為土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

四、影響土地價格的因素分析(容易出選擇和判斷題)

按因素與土地的關系及影響范圍分為三大因素：

1、一般因素

指影響地價的一般、普遍、共同因素，對地價總體水平產生影響，是決定個各地塊土地價格的基礎。又分為5個因素：

(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

(2)人口因素。地價與人口密度、人口素質和家庭人口構成密切相關。

(3)社會因素。包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等。

(4)國際因素。由國際經濟狀況和國際政治因素

(5)經濟因素。包括經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等。

2、區域因素

指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相結合產生的地區特性，對地區內地產價格水平有決定性影響。

區域因素主要包括內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。

3、個別因素

指宗地本身的條件和特征，又稱宗地因素。它是決定同一均質區域內地塊差異和地價差異的重要原因。

個別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎設施條件、宗地臨街狀況、城市規劃限制和土地使用年限等。

三、土地估價方法

土地估價方法，可以分為基本估價法和應用估價法。基本估價方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

應用估價法又稱為大量估價法，即在應用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對整個城市或城市內一定 區域內的土地價格、地價影響因素和地價變化規律進行分析，建 立起一套大范圍內宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關關 地評估出該區域內各個宗地價格。此類方法關鍵在于建立評估標準，需進行大量資料調查、處理和分析，而根據評估標準評估宗 地地價則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數修正法等。

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（責任編輯：中大編輯）

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