三、情景分析題(2題，內含10小題，題號51 - 60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

(一)A城市有一宗國有建設用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現全部用于出租。

A城市房地產市場比較發育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關市場調查情況如下：

(1)該宗地同一區域、規模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，可收取押金60萬元;

(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為O，建筑物重置價為4000元/平方米;

(3)當地土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

請根據上述內容，回答51 -55小題的問題。

51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有( )。

A.收益還原法 B.剩余法

C.市場比較法 D.成本逼近法

52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結構為( )。

A.磚木結構 B.磚混結構一等

C.磚混結構二等 D.鋼筋混凝土結構

53.該辦公樓客觀年純收益為( )萬元。

A.180 B.181 C.183 D.185

54.評估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬元。

A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2

55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法( )。

A.市場比較法

B.采用權重法加和，且市場比較法權重較大

C.收益還原法

D.采用權重法加和，且收益還原法權重較大

(二)某城市有一座兩面臨街的商業不動產，經土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

(1)宗地現場調查草圖，如圖所示;

(2)與該宗地類似的房地產年出租凈收入一般為400元/平方米;

(3)該宗地的使用年限為40年，現已使用了10年;

(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

(5)該類不動產綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

(6)該城市路線價深度修正系數如下表。并依規定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。

深度修正系數表

<5米 5-7米 7-9米 9 -11米 1l—l5米 15~19米 >19米

1.20 1.15 1.10 1.00 0. 95 0. 90 O.85

 

 

請就上述內容，回答56 - 60小題的問題。

56.從宗地現場調查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有( )。

A.宗地兩面臨街 B.土地開發程度為“七通一平”

C.宗地為長方形 D.地質狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產當前的評估價格為( )元/平方米。

A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

58.該宗地當前的評估價格為( )元/平方米。

A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

59.若不動產的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數額中，( )萬元銀行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50

60.委托方貸款額為不動產總值的60%，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有( )。

A.委托方與另一公司共用該宗地使用權，未經對方同意

B.委托方擬將該不動產出售但未發生

C.委托方已經抵押了部分國有土地使用權，現未解除抵押合同

D.委托方將該不動產出租

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（責任編輯：中大編輯）