2010年土地估價師考試土地估價實務基礎真題及答案

 

某評估機構在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區重要的政治、經濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區片綜合地價;④該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業用地出讓平均價格為270元/平方米;爹該市工業用地出讓最低價標準為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。

待估價宗地有關信息如下：

(1)甲房地產開發公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權，拍賣成交樓面地價1200，元/平方米，當時區域相同規劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權作價入股方式與乙公司聯合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區域2005年、2006年年度住宅用地環比地價指數分別為106、105。

(2)丙企業取得的工業用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經批準的城市規劃，繳納了因在城市規劃區內取得土地使用權而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關稅費為300萬元，區域市政配套“五通一平”開發平均成本為12萬元/畝。

請根據以上情況回答51 -55題。

1.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。

A.該市房地產市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲

B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產價格逐年快速增長

D.城市社會經濟的發展對區域土地價格水平的提升起到了推動作用

2.下列關于該市工業用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。

A.土地估價時可選取評估的工業用地案例進行比較

B.以征地綜合區片價為依據，運用成本逼近法評估同一區域內的工業用地，其地價水平接近

C.協議出讓工業用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標準

D.實行工業用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平

3.丙企業以資產重組為目的，運用成本逼近法評估該工業用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。

A.590 B.467 C.530 D.480

4.甲公司以土地使用權作價入股時，乙方要求對土地使用權價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價監測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

標準答案： AD,BCD,C,B,B

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（責任編輯：中大編輯）