為了幫助考生順利通過2013年投資建設項目管理師考試，小編特編輯整理了2013年投資建設項目管理師考試科目《投資建設項目決策》房地產項目風險分析與處理對策知識點，希望在2013年投資建設項目管理師考試中，助您一臂之力！

1 房地產開發項目風險因素分析

房地產開發項目風險一般按風險來源、投資階段或風險的可控性進行分類，本文根據項目風險的不同特點，按照風險的屬性進行分類。

(1)宏觀環境風險

政治環境風險。指發生戰爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發帶來的可能經濟損失;社會環境風險。社會環境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養等。產品不適合當地環境，會面臨消費者不認可的風險;經濟環境風險。經濟環境指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局、經濟發展速度等。經濟停滯，則房地產市場蕭條;政策環境風險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規劃、環保等政策，政策因素會影響房地產開發的各個層面。

(2)區域環境風險

區位風險。商業區、住宅區、工業區的劃分，以及近臨地區社會、經濟和各類設施的變化會給項目帶來影響;周邊設施風險。城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業主的生產生活，給項目帶來可能風險;環保風險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。

(3)土地風險

土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。

(4)資金風險

資金充足性風險。房地產開發對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發的重要制約;利率變動風險。銀行貸款是房地產開發項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。

(5)設計風險

先進性風險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業承受設計風險;適用性風險。過分強調設計的先進性、經濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險;經濟性風險。在項目開發設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。

(6)工程風險

發包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發包合同風險和工程索賠風險;工程質量風險。項目管理者未按規定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。

(7)市場風險

市場需求風險。需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難;價格風險。產品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。

2 房地產開發項目風險處理對策

房地產開發項目風險具有系統性、關聯性和多樣性的特點。在處理項目風險時，必須對各種風險因素進行認真分析，綜合評價，采取相應防范和控制措施。

(1)風險回避

對風險大的項目主動放棄，中斷風險源，遏制風險事件發生。風險回避是一種消極的風險防范策略，在回避風險的同時，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在面臨災害性風險、風險程度特別高或風險程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風險回避策略。比如在污染企業附近開發住宅項目會冒很大風險，應放棄該項目或實施其他替代方案。

(2)風險轉移

風險轉移不放棄或中止帶有風險的開發活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人承擔，從而達到降低自身損失程度的目的。風險轉移分為三種類型：一是契約合同形式的風險轉移，將風險轉移給非保險業的其他人。二是財務責任形式的風險轉移。通過發行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給他人。三是保險形式的風險轉移，將風險轉移給保險公司。

(3)風險控制

首先要建立一支高素質、多學科的開發隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀政策和經濟趨勢;二是制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并盡可能嚴格按照計劃實施;三是加強風險損失資料的搜集整理和分析，建立風險預警預報系統，及時發現風險苗頭;五是一旦風險事件發生，在積極搶險的同時，注意保護現場，收集事故的有關證據，為有關各方索賠和反索賠準備充足的資料。風險控制是一種積極的風險管理措施，成本低效果好，應優先采用。

(4)風險分散

風險分散是從證券投資風險分散原理發展起來的理論。在項目開發時，可以通過調整開發結構，通過開發類型多元化、開發區域多元化、開發時間差異化來分散風險。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統風險，而不能分散系統風險。

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（責任編輯：中大編輯）

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