第五節房地產估價的假設開發法

一、假設開發法概述

假設開發法也稱為剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值或價格的方法。

假設開發法在形式上是評估新開發建設的房地產價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值：假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是土地價值。

假設開發法適用于評估具有開發或冉開發潛力的房地產價值，如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。以下將這類房地產統稱為“待開發房地產”

運用假設開發法估價一般分為6個步驟：①調查了解待開發房地產的狀況。②選擇最佳的開發利用方式。③估算開發經營期。④預測開發完成后的房地產價值。⑤預測開發所必要的支出及應獲得的正常利潤。⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

二、假設開發法的基本公式

假設開發法最基本的公式為：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費.(8——42)

在實際估價中，對于上式中具體應減去的項目及其金額，掌握的基本原則是設想得到估價對象(待開發房地產)以后到把它開發完成，還需要開展的各項工作及其必要的支出和應獲得的正常利潤。因此，如果是已經完成的工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目應包括拆遷補償安置費。《城市房地產開發經營管理條例》第二十二條規定：“房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。”但是，如果是評估已完成拆遷補償安置后的土地價值。則不應將拆遷補償安置費作為扣除項目。

運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在開發前后的狀況;二是要把握開發后的房地產經營方式。待開發房地產在開發前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產等;在開發后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來，主要有以下幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設。②估價對象為生地，將生地開發成熟地。③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設。④估價對象為毛地，將毛地開發成熟地。⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設。⑥估價對象為在建T程，將在建工程續建成房屋。⑦估價對象為舊的房地產，將舊的房地產裝飾裝修改造成新的房地產。

開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產，投資者將其建成后可能自己直接經營)等。

三、現金流量折現法和傳統方法

房地產的開發周期一般較長，其土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目，因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采用折現的方式，下面將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法：二是采用計算投資利息的方式，下面將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。

現金流量折現法與傳統方法主要有下列三大區別：

第一，對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費朋、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據價值時點(通常為現在)的房地產市場狀況做出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。

第二，傳統方法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上的價值(直接或最終折算到價值時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2011年8月15日的價值，要將在未來發生的收入和支出都折算到2011年8月15日。如果預測該土地2014年8月15日開發完成后的房價(含地價)為5 000萬元，折現率為1 0%，則需要將這5 000萬元折現到20 11年8月1 5日，即在20 11年8月1 5日來看的房價實際為：5 000÷(1+1 0%)3=3 756.57(萬元)。

第三，在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，義包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

四、假設開發法計算中各項的求取

(一)開發經營期

為了預測開發完成后的房地產價格或租金，估計開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發生的時間及發生的金額，便于對各項收入和支出進行折現或者計算投資利息等，首先需要估算開發經營期。

在假設開發法中，開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即價值時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。其中，開發期也可稱為開發建設期或建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發土地到動工開發(開工)的這段時間。建造期是從動工開發到房屋竣工驗收合格的這段時間。經營期可根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而具體化。未來開發完成后的房地產的經營使用方式主要有銷售(包括預售，下同)、出租、營業、自用，因此經營期可具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產竣工驗收合格的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。

估算開發經期可以采用類似于比較法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估算。

開發期一般能較準確地估算、但在現實中由于某些特殊因素的影響，可能使開發期延長。例如，土地征收或房屋拆遷中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發現重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇異常嚴寒酷暑等惡劣天氣，以及政治經濟形勢發生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發期延長，由于開發期延長，房地產開發企業一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險，但這類特殊的非正常因素存估算開發期時一般不考慮。經營期特別是銷售期，通常難以準確估算，在估算時應考慮未來房地產市場的景氣狀況。

(二)開發完成后的房地產價值

開發完成后的房地產價值，是指未來開發完成時的房地產狀況的市場價值。從理論上講，該市場價值在正常情況下是未來開發完成時的房地產狀況在未來開發完成時的房地產市場狀況下的市場價值：而當未來的房地產市場較好，適宜采取預售的，則該市場價值是未來開發完成時的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的市場價值;當未來的房地產市場不好，需要延遲銷售的，則該市場價值是未來開發完成時的房地產狀況在延遲銷售時的房地產市場狀況下的市場價值。

在實際估價中，由于真正的未來開發完成時的房地產狀況，特別是未來房地產市場狀況在估價時是不可知的，所以通常是基于估價時的認識和掌握的有關情況做出相應的預測，但不宜直接將估價時的類似房地產的市場價格作為價值時點的開發完成后的房地產價值。因此，開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取：，對于銷售的房地產，通常是采用比較法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測、比較的單位通常是單價而非總價(同比較法中建立價格可比基礎的要求)：例如，假設現在是2011年8月，有一宗房地產開發用地，用途為興建商品住宅，開發期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2013年2月建成時的價格，則可以通過收集當地該類商品住宅過去若干年和現在的價格資料以及術來可能的變化趨勢來推測確定。

(三)扣除項目金額

扣除項目即開發所必要的各項成本、費用、稅金及應獲得的正常利潤，均是假設開發法計算中應扣除的項目，具體包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費。要注意它們均是取得待開發房地產以后到把待開發房地產開發完成，還需要的正常支出及應獲得的正常利潤，不包括取得待開發房地產以前的支出及相應的利潤。

(四)折現率

折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與收益法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

（責任編輯：xy）

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