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第八章房地產估價

第一節房地產估價概述

一、房地產估價的概念

對房地產估價通俗而簡單的理解，就是估計房地產的價格或價值。如果要獲得科學準確、具有公信力、承擔法律責任的估價結果，就需要專業房地產估價。

目前在我國，專業房地產估價不是任何單位和個人都可以從事的，只能由具有房地產估價資質的專業機構——房地產估價機構和具有房地產估價資格的專業人員——注冊房地產估價師來從事。

專業房地產估價簡單地說是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動，較具體來說是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關文件、標準和資料，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

通常把上述概念中的房地產估價機構、注冊房地產估價師和委托人，統稱為估價當事人：特定日的，稱為估價目的;公認的原則，稱為估價原則;嚴謹的程序，稱為估價程序;依據的有關文件、標準和資料，稱為估價依據;合理的假設，稱為估價假設;科學的方法，稱為估價方法：特定房地產，稱為估價對象;特定時間，稱為價值時點(也稱為估價時點);特定價值或價格，稱為價值類型;分析、測算和判斷出的特定價值或價格以及提供的相關專業意見，稱為估價結果。

二、房地產估價的原則

房地產估價原則是指房地產估價活動所依據的法則或標準。它是人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的。

評估房地產的市場價值，應遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則。②合法原則。③價值時點原則=④替代原則。⑤最高最佳利用原則。房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循房地產市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。房地產的投資價值、現狀價值等其他價值和價格評估，應根據估價目的和價值類型，從上述原則中選擇適用的估價原則，并可增加其他適用的估價原則。

市場價值是房地產經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。抵押價值是房地產假定未設立法定優先受償權下的價值減去法定優先受償款后的價值。抵押凈值是抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值，投資價值是房地產對某個特定單位或個人的價值。現狀價值是房地產在某一特定時間的實際狀況下的價值。

獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。價值時點原則要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范同內。最高最佳利用原則要求估價結果是在房地產最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是指房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規模和檔次等。謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。

三、房地產估價的程序

房地產估價工作一般按下列程序進行：①受理估價委托。②確定估價基本事項，包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型。③編制估價作業方案。④收集估價所需資料

⑤實地查勘估價對象。⑥選用估價方法進行測算。⑦確定估價結果。⑧撰寫估價報告。⑨審核估價報告。⑩交付估價報告。⑩保存估價資料。

（責任編輯：xy）

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