46．在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價(jià)格減去( )。

A．房地產(chǎn)價(jià)格 B．建筑物開發(fā)成本

C．土地價(jià)值 D．建筑物市場價(jià)值

【答案】D

【解析】建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物市場價(jià)格

47．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為l20m'，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元／㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

A．81.00% B．84.00%

C．84.17% D．84.80%

【答案】B

【解析】重置價(jià)格=600X120=72000元，8年折舊=8X1440=11520元，建筑物現(xiàn)值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物現(xiàn)值／重置價(jià)格=60480／72000=0.84=84%

48．房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)( )求取房地產(chǎn)的價(jià)值．

A．過去的經(jīng)濟(jì)效益 B．當(dāng)前的收益水平

C．未來的總收入 D．未來的凈收益

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)未來的凈收益求取房地產(chǎn)的價(jià)值．

49．某舊住房因投有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價(jià)值損失，屬于( )。

A．物質(zhì)折日 B．功能折舊

C．經(jīng)濟(jì)折日 D．外部性折舊

【答案】B

【解析】功能折舊也稱無形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)更好的建筑物等。

50．下列物業(yè)管理事項(xiàng)中，不屬于業(yè)主權(quán)利的是（ ）。

A．提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 B．交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C．選舉業(yè)主委員會(huì)成員 D．監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用

【答案】B

【解析】交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于業(yè)主義務(wù)。

51．物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間是在( )。

A．物業(yè)銷售之前 B．物業(yè)竣工之前

C．物業(yè)交付之前 D．物業(yè)綜合驗(yàn)收之前

【答案】A

【解析】臨時(shí)管理規(guī)約：是指由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)的約定。

52．負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的部門是( )。

A．街道辦事處 B．居民委員會(huì)

C．工商行政主管部門 D．房地產(chǎn)行政主管部門

【答案】D

【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省級(jí)政府負(fù)責(zé)二級(jí)；直轄市政府房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)；設(shè)區(qū)的市級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)。

53．下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）

A．新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目 B．新開發(fā)的住宅項(xiàng)目

C．新開發(fā)的酒店項(xiàng)目 D．新開發(fā)的大型商場項(xiàng)目

【答案】B

【解析】必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。

54．下列物業(yè)服務(wù)活動(dòng)發(fā)生的費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是( )。

A．小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 B．小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用

C．小區(qū)保安人員的工資 D．小區(qū)內(nèi)共用電梯的大修理費(fèi)用

【答案】D

【解析】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

55．當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的( )時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

A．10% B．20%

C．30% D．50%

【答案】C

【解析】業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

56．某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為50萬元、抵押率為30%，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用等額本金還款方式按月還款，第18個(gè)月的還款額為（ ）元。

A．1250 B．1894

C．2917 D．4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15萬=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57．某宗政府儲(chǔ)備土地的市場評(píng)估價(jià)值為5000萬元，應(yīng)上繳政府的土地出讓收益為 1500萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。該儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的抵押價(jià)值為 ( )萬元。

A．l500 B．3500

C．4000 D．5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500萬元

58．個(gè)人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

A．等額本息貸款和等額本金貸款 B．一手房貸款和二手房貸款

C．固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款 D．住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款

【答案】D

【解析】個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

59．關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A．保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)

B．損失較大時(shí)，賠償金額可以高于保險(xiǎn)金額

C．保險(xiǎn)人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補(bǔ)償被保險(xiǎn)人的損失

D．危險(xiǎn)建筑物不在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)的標(biāo)的范圍內(nèi)

【答案】B

【解析】賠償金額不可以高于保險(xiǎn)金額。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：(1)以實(shí)際損失為限。(2)以保險(xiǎn)金額為限。(3)以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限。被保險(xiǎn)人在索賠時(shí)，對(duì)遭受損失的房屋財(cái)產(chǎn)要具有保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)人支付的賠償金額以被保險(xiǎn)人對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)具有的保險(xiǎn)利益為限。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由"第三者"而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠 償，然后代表被保險(xiǎn)人向"第三者"行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。房屋保險(xiǎn)關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)包括交納保險(xiǎn)費(fèi)、救護(hù)有險(xiǎn)情的房屋，以及發(fā)生意外事故時(shí)，向保險(xiǎn)人報(bào)告等。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生事故而遭受損失時(shí)，經(jīng)鑒定，保險(xiǎn)人應(yīng)予以賠償，其范圍包括實(shí)際損失和施救費(fèi)用等。

60．我國消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和( )的責(zé)任。

A．房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) B．信貸保證保險(xiǎn)

C．財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) D．人壽保險(xiǎn)

【答案】B

【解析】綜合保險(xiǎn)：是將財(cái)產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險(xiǎn)單上，具有上述保險(xiǎn)的綜合職能。我國消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)，綜合了信貸保證保險(xiǎn)和住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任。

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