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投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容

(一)定義和特征

1.投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2.特征：

(1)屬于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——因此通過(guò)其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本核算;

(2)其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣;

(3)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

(二)范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括：

1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

2.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——這類投資性房地產(chǎn)比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。

注意區(qū)分如下特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn)：

1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍(不屬于投資性房地產(chǎn))

2.暫時(shí)閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租(屬于投資性房地產(chǎn))

3.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地(不屬于投資性房地產(chǎn))。

4.作為存貨的房地產(chǎn)(不屬于投資性房地產(chǎn))

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件(同其他資產(chǎn)的確認(rèn)條件，不用單獨(dú)記憶)：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租(自租賃期開(kāi)始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

采用成本模式計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”或“開(kāi)發(fā)商品”等科目;采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開(kāi)發(fā)商品”等科目。

(三)、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化;否則，費(fèi)用化。

資本化后續(xù)支出通過(guò)“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。

日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。(其他業(yè)務(wù)成本)

三.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

可以比照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的處理思路理解。

核算要點(diǎn)總結(jié)：

1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算;

2.要按期(月)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，通過(guò)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目核算，要確認(rèn)收取租金的收入，通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算。計(jì)提的折舊或攤銷的金額通過(guò)“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。

3.應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)來(lái)計(jì)提減值準(zhǔn)備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

A.采用公允價(jià)值模式的前提條件

同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

B 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

核算要點(diǎn)：

1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算，明細(xì)科目為“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”;

2.與采用成本模式計(jì)量的區(qū)別是：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

3.設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。

待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

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（責(zé)任編輯：xll）

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