2013年物流師考試案例分析經典題2

近年來，隨著國家對物流業(yè)的鼓勵和大力支持，我國物流業(yè)發(fā)展越來越迅速，物流園區(qū)在各地也興盛起來。目前，不少省市都已有相當規(guī)模的物流園區(qū)或正在規(guī)劃建設物流園區(qū)。但在物流園區(qū)建設和投入使用的同時，一些法律問題也伴隨而來。這里將通過其中的一個典型案例，來探討一下未來如何避免及應對此類問題。
　　 案情簡介：2008年11月初，位于鄭州的某商品物流園區(qū)開始進行招商，陳某在獲悉情況后便與該商品物流園區(qū)負責人協商，愿意租用位于該商品物流園區(qū)五區(qū)2號的房屋兩間。按照雙方約定，陳某向該商品物流園區(qū)預交了一年的租金12000元，該商品物流園區(qū)給陳某出具了收據。在陳某裝修前，商品物流園區(qū)承諾兩年內因市場變更改造或個人因素造成商戶財產裝修損失的，由市場向商戶進行賠償。在得到此承諾后，陳某共花費6123元對兩間房屋進行了裝修，2009年1月初，陳某裝修好了該房屋。但好景不長，該房屋因進行市場改造等原因在2009年1月底被拆除，致使陳某無法繼續(xù)使用該房屋。陳某認為上述拆除行為已經違反雙方的約定和法律規(guī)定，故要求物流園區(qū)退還自己的租金并全額賠償經濟損失。因協商不成，陳某遂將其訴至法院，要求維護自己的合法權益。經法院查明，該商品物流園區(qū)并未進行工商登記和注冊，其不符合法律規(guī)定的法人主體資格。最后，法院以被告主體不合格為由駁回了陳某的起訴。
　　 法律分析：綜合本案，筆者認為主要涉及兩個法律焦點問題。（1）陳某與該商品物流園區(qū)簽訂的租賃合同是否成立？如果成立那么該合同是否有效？（2）對于該合同所引起的法律責任該如何分擔？人民法院查明該商品物流園區(qū)并未進行工商登記和注冊，也就是說，在雙方簽訂租賃合同時，該商品物流園區(qū)就不符合法律所要求的合同主體資格。因此，根據我國《合同法》第十二條的規(guī)定，合同有三項必備的內容，即當事人的名稱、姓名和住所；標的；數量。就本案合同而言，該商品物流園區(qū)的名稱、姓名和住所在法律上都是不存在的。因此，該合同因欠缺真實有效的合同主體而從一開始就是不成立的。
　　 既然租賃合同不成立，那么就要說一下法律責任問題。締約過失責任是指當事人在訂立合同過程中，因過錯違反依誠實信用原則負有的先合同義務，導致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或被撤銷，給對方造成損失時所應承擔的民事責任。我國 《合同法》第四十二條規(guī)定：“締約過失”是指當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任： （一）假借訂立合同，惡意進行磋商； （二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。結合本案，商品物流園區(qū)的行為就是一種違反先合同義務即故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，也就是自己真實身份的這一重要事實。而按照該條法律規(guī)定，該園區(qū)應該承擔損害賠償責任。那么，是由該園區(qū)來承擔還是由其實際經營人或負責人來承擔呢？最高人民法院《關于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 若干問題的意見》中第49條規(guī)定：法人或者其他組織應登記而未登記即以法人或者其他組織名義進行民事活動，或者他人冒用法人、其他組織名義進行民事活動，或者法人或者其他組織依法終止后仍以其名義進行民事活動的，以直接責任人為當事人。所以，本案中物流園區(qū)即是應登記而未登記即以法人或者其他組織名義進行民事活動。因此，應由該園區(qū)的實際經營人來承擔責任。綜合以上分析，陳某可以物流園區(qū)的實際經營者為被告，要求賠償損失。
　　 律師提醒：隨著我國物流園區(qū)的迅速發(fā)展，園區(qū)租賃的現象也會越來越多，在此提醒廣大的承租戶們，在簽訂此類合同時一定要查清對方的資質，包括營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證等，以免將來維權時出現類似的情形。

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（責任編輯：中大編輯）

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