2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

四、我國物業管理的發展

我國第一家專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。

建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”，“房地產開發企業在出售住宅小區前，應當選聘物業管理公司承擔小區的管理，并與其簽訂物業管理合同”，“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會，在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益”，并對管委會、物業管理公司的權利、義務，物業管理合同內容以及物業管理相關各方違規的處罰等作出了規定。由此，確立了物業管理新體制，為我國房地產管理體制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小區管理辦法》頒布后，各地開始把物業管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區實施物業管理“一年試點、三年普遍推開”的目標。市政府成立了領導小組，分管市長擔任組長，建設、房地產、市政、園林、公安、規劃、環衛等部門和各區區長作為成員，保證了市、區政府各部門在推動物業管理新體制上形成合力。1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。在這次會議上，侯捷部長在講話中提出：“房地產業的發展，對住宅區以及其他房屋的管理、維護提出了新的要求，要求房地產的售后服務按照市場經濟的模式建立新體制，房地產經營管理必須從簡單的修修補補、收收租金，轉向綜合性、多功能的社會服務”。

在此期間，大連市也開始部署對全市較大住宅小區的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實施綠化工程、增補市政設施，作為全面推進物業管理的前期準備工作。要求住宅小區建立以經營性服務為核心的物業管理新體制，同時加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設部在大連召開全國第二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗。

早在1993年，深圳市就開始積極探索物業管理招投標制度。深圳市住宅局首先在內部進行嘗試，將新建的大型住宅小區——蓮花北村的物業管理權，用招投標的方式選聘物業管理企業。1994年，深圳市萬廈居業公司獲得了該小區的物業管理權，在1995年全國優秀示范小區評比中，蓮花北村獲得了全國物業管理優秀示范小區第一名。1996年，深圳又以舊小區鹿丹村作為試點，進行物業管理招投標，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司中標，取代了原物業管理公司，從而使深圳物業管理招投標又向前邁進了一步。

1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。宋春華副部長在這次會議的工作報告中指出：深圳加速推進物業管理競爭機制，初步形成了政府調控為主導，業主和企業雙向選擇，公平競爭的物業管理市場機制。俞正聲部長在這次會議上也指出，深圳會議主要解決了物業管理市場問題，其核心問題是推進競爭、規范行為。學習深圳，關鍵是把市場競爭作為推動物業管理健康發展的途徑。

從1995年開始，建設部還在全國開展了城市物業管理優秀示范小區和優秀市長的表彰活動，激發了各地提高物業管理水平的熱情，創建了一批又一批“全國物業管理優秀示范小區”，取得了豐碩成果。

2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用。2001年，中國物業管理協會在杭州舉辦中國物業管理發展論壇，把我國物業管理理論與實踐的研究工作引向深入。2002年，建設部建立全國物業管理企業信用檔案系統，有力促進了物業管理行業的誠信建設，推動物業管理企業規范運作。經過二十多年的發展歷程，物業管理在我國逐漸得到廣大居民的認同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。據統計，截止到2005年底，我國物業管理企業總數已超過3萬家，從業人員突破300萬。物業管理已形成包括房屋及相關設施設備維修養護，小區公共秩序維護、環境保潔、綠化養護等系列內容的綜合性配套服務。

實踐證明，物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為與我國社會、經濟協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個新興行業。目前，物業管理新體制不僅在新、舊住宅區全面推廣，而且也在工業園區、辦公樓宇、學校、醫院、體育場館等各類物業廣泛采用。據統計，全國物業管理的覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達城市已達50%以上，深圳、上海等城市的物業管理覆蓋面已經超過95%。物業管理通過提供專業性服務和一些便民服務，使得房屋修繕及時，小區環境整潔，社區文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質量有了顯著提高，物業管理行業的社會經濟地位也逐步得到提高。

五、物業管理在社會經濟中的地位與作用

黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，明確了本世紀頭二十年我國經濟、政治和文化建設與改革的主要任務。物業管理作為一個新興的行業，在實現全面建設小康社會的目標中，更應發揮其重要的作用。

(一)實施物業管理有利于促進經濟增長

住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，以住宅為主的房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力。1998年以來，隨著城鎮住房制度改革的重大突破，居民住房消費的積極性得到充分調動，

促進了居民消費結構轉型，也促進了房地產業的持續快速增長，對國民經濟增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認識到的居民住房消費，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環節，

可歸納為四類基本消費支出：一是購房消費支出

;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出;

三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出;四是房屋大、中修及設施設備改造以及物業管理消費支出。

后三類消費支出要大大超過購房支出。

據測算，在50年的住房使用期內，包括房屋大、中修及設施設備改造和其他服務消費的累計支出貼現后，與購房當年住房價格的比例為1:1，磚混結構住房為1.5:1。

因此物業管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用。2002年，北京物業管理產生的國內生產總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國內生產總值的2.23%、1.45%和2.23%，隨著經濟社會的發展，物業管理所創造的國內生產總值將會越來越多。

(二)實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量

經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著第一步和第二步戰略目標的順利實現，人民生活實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。

2002年，我國城鎮居民恩格爾系數下降到37.7%，農村居民恩格爾系數下降到46.2%。居民消費需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變。

向更高生活水平邁進，重點是“改善居住、衛生、交通、通信條件，擴大服務性消費。逐步增加公共設施和社會福利設施。”在基本消費序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。

國際經驗表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續增長、居住質量將快速提高。

在人均住房建筑面積達到35m2.人均GDP達到3000美元之前的相當長的一段時期，都是住房面積提高和居住質量改善階段。

目前，我國城鎮居民人均住房建筑面積超過26m2，住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。

提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理，提供房屋及其設施設備的維修養護、綠化、保潔等專業性服務，創造安全舒適的居住環境。

(三)實施物業管理有利于增加就業

就業是民生之本。擴大就業是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務。

當前我國正處于城鎮化高速發展時期，農村勞動力向非農產業的轉移、農村人口向城鎮的轉移是世界歷史上最大規模的就業和人口轉移;加之我國正處于經濟結構調整時期，與之相適應的就業結構也處于調整之中，大量的下崗、失業問題與農村勞動力轉移問題交織在一起，就業需求十分強烈，就業形勢極為嚴峻和復雜。

黨的十六大把增加就業與促進經濟增長、穩定物價、保持國際收

（責任編輯：中大編輯）

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