2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、業(yè)主委員會

(一)業(yè)主委員會的性質(zhì)

《條例》將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，具體負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。

(二)業(yè)主委員會的職責(zé)

《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責(zé)：

1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

除了首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責(zé)籌備和召集。

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)具體負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理事項的實施與管理，因此，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召集業(yè)主大會會議，將有關(guān)物業(yè)管理事項的實施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。客觀上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。

業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權(quán)，并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出意見和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用，不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。

業(yè)主委員會作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應(yīng)當(dāng)及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。

業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后，作為合同一方當(dāng)事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)等。

在履行監(jiān)督職責(zé)的同時，業(yè)主委員會有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。

4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施

業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權(quán)對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督，

一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止、批評教育、責(zé)令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。

5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)

除了以上法定職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。

(三)業(yè)主委員會的備案

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。因此，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，

以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。

以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度，即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記審核。

這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理，但在實踐中存在許多的問題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果。

其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù)，而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過多，介入太深。

政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上，以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度，以區(qū)別于審批制度。

為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去，《條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

(四)業(yè)主委員會委員的資格條件

業(yè)主委員會的各項任務(wù)最終要依靠其委員來具體執(zhí)行，因此業(yè)主委員會委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。

實踐中，大多數(shù)業(yè)主委員會成員能夠代表業(yè)主利益，熱心為業(yè)主辦事，但也有一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高，有的利用權(quán)利牟取私利，作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛，不利于物業(yè)管理活動的正常開展。

因此，很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。

業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產(chǎn)生，這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力，有利于其組織業(yè)主委員會的各項活動。

(五)業(yè)主委員會委員的資格終止

業(yè)主委員會委員除了要符合當(dāng)選委員的六個條件外，如果有以下情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，

其業(yè)主委員會委員的資格應(yīng)當(dāng)終止：

(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;

(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(4)有犯罪行為的;

(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的

;(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止后，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自終止之日起限定時間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

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