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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

三、承接查驗所發現問題的處理

發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。

(一)收集整理存在問題

(1)收集所有的《物業查驗記錄表》；

(2)對《物業查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表；

(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續。

(二)處理方法

工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

從發生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

(三)跟蹤驗證

為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。

物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，2012年注冊物業管理師報名時間對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。

第二節　物業管理機構更迭時的承接查驗

物業管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區別。

一、準備工作

(一)符合承接查驗條件

在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：

(1)物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；

(2)物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

(二)成立物業承接查驗小組

在簽訂了物業管理服務合同之后，新的物業管理企業即應組織力量成立物業承接查驗小組，了解物業的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。

查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。小組成員人數可根據接管物業的規模而定。

(三)準備資料和工具

物業的承接查驗驗收小組應提前與業主委員會及原物業管理企業接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。

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